Договор купли-продажи квартиры: особенности, образец 2019 год

Учет в договоре всех нюансов заключения сделки по покупке или продаже недвижимости защищает его участников от непредвиденных сложностей. Правильно оформленные и учитывающие все тонкости примеры договора купли-продажи квартиры помогут обеспечить безопасность сторон.

Формы договоров на осуществление оплатной или безоплатной передачи имущества от одного собственника другому. Фото № 1

В Российском Гражданском законодательстве для оформления купли-продажи объектов недвижимости заинтересованным сторонам следует составить договор и заверить содержание своими подписями. При этом достаточно составить его в простой форме, письменно. Нотариальное заверение документа не требуется.

Добросовестные риэлторы и профессиональные юристы знают все подводные камни такого документа. Гражданину, который не имеет специального образования в правовой сфере сложно составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно или удостовериться в правильности его оформления.

Чтобы избежать юридических ошибок, а главное их последствий, необходимо знать основы составления договора, понимать, какие тонкости должны быть учтены в зависимости от условий сделки.

В документальной части купли-продажи следует знать, что такое простой договор, варианты составления договора с обременением, оформления сделки по доверенности и другие нюансы.

Перед тем, как составить простой договор купли-продажи квартиры, необходимо знать основные условия, которые составляют его структуру. Без указания одной информации договор считается недействительным, другая – предотвращает разногласия сторон, делает прозрачной процедуру решения споров.

Согласно ст. 554 ГК России, чтобы документ имел силу необходимо указать:

  • персональные данные сторон: продавца и покупателя;
  • основания владения квартирой: свидетельство государственной регистрации права собственности;
  • фактические данные квартиры: адрес, площадь, назначение, номер по кадастру;
  • стоимость объекта;
  • государственной инстанции, которая решит спор по договору, в случае его возникновения.

Минимальный набор требований для защиты покупателя и продавца от возможных разногласий дополняют текст договора указанием:

  • зарегистрированных в квартире лиц или их отсутствием;
  • ограничений в пользовании, если они имеются;
  • задолженностей по квартплате и налогам в отношении объекта договора или их отсутствием;
  • недостатки помещения и дома, если они имеются;
  • факта, что сделка не является для сторон кабальной;
  • стороны, которая несет расходы по заключению договора;
  • способов оплаты;
  • необходимости передачи объекта с фиксированием в передаточном акте.

Дополнительно можно прописать:

  • сроки и условия на выписку всех жильцов, если в квартире имеются зарегистрированные на момент продажи лица.

Если никакие особые условия не предполагаются, договор подписывается обеими сторонами и с этого момента документ вступает в силу. Нотариального заверения договор не требует.

Что такое договор на продажу недвижимости с обременением? Фото № 2

Варианты обременения квартиры могут быть разные. Покупателю необходимо знать, что квартира не арестована и, дом, в котором она находится, не признан аварийным. Какой бы договор не был заключен в этом случае, сделка по нему не может быть осуществлена. Однако случаи покупки жилья с таким обременением случаются. В договоре подобные обстоятельства не указываются, и отменять невыгодную сделку приходится через суд.

Чтобы не купить арестованную квартиру следует предварительно узнать кредитную историю продавца.

Обременения, которые позволяют продажу недвижимости:

Покупка и продажа квартиры, которая обременена рентой – сделка наиболее рискованная. Рента дает право своему получателю проживать в помещении до самой смерти. Все это время покупателю придется ежемесячно платить.

Если рента дополнена иждивением, то в обязанности покупателя войдут как минимум уход и содержание жильца за свой счет.

Кроме того, рента может предусматривать условие, при котором владение объектом недвижимости в натуре, покупатель получит только после смерти получателя ренты.

Квартиры, обремененные рентой, как правило, дешевы. Но перед тем, как купить квартиру с обременением, следует взвесить все плюсы и минусы.

Выгода от экономии на начальном этапе сделки может быть полностью нивелирована последующими долгосрочными платежами. При малейшем отступлении от исполнения условий сделки, рентополучатель может расторгнуть договор.

В договоре с таким типом обременения следует учитывать каждую мелочь, даже если она в данный момент кажется несущественной. Подготовку документа лучше доверить опытному юристу, который поможет избежать сложностей в будущем. Договор купли-продажи с обременением – рента заверяется у нотариуса в обязательном порядке.

Можно ли продать заложенную квартиру? Фото № 4

Если квартира находится в залоге, она в момент продажи принадлежит банку, и является гарантией возврата денежных средств номинального владельца. Появляются такие квартиры после того, как собственник взял ипотеку или кредит, заложив недвижимость. До момента окончательного расчета квартира считается залоговой.

При покупке квартиры с такой формой обременения покупатель может сразу погасить задолженности продавца банку. В этом случае недвижимость освободится от залогового бремени и достаточно будет простой формы договора. Но для покупателя такой способ рискован.

В остальных случаях банк будет являться третьей стороной сделки. Можно при покупке одновременно оплатить задолженность и оставшуюся стоимость жилья, но оговорить срок доступа выгодопреобретателей к деньгам. Средства кладутся на депозит и, как только покупатель официально вступит в права собственности, банк и продавец получат доступ к ячейкам.

Второй способ предполагает смену залогодателя, и принятие покупателем обязательств по исполнению кредитных выплат продавца.

Для составления договора в отношении залоговой квартиры потребуется собрать большое количество документов и получить разрешение банка на сделку. Текст договора должен фиксировать, что квартира находится в залоге и кто является третьей стороной. Банки предъявляют к покупателю свои требования и могут не допустить продажи.

По сравнению с рыночной ценной стоимость подобных квартир гораздо ниже. Чтобы сделка стала возможной, требуется хорошая юридическая подготовка или консультация специалиста.

Сданная в аренду квартира может продаваться с условиями, при которых арендаторы должны или не должны освобождать её после смены собственника.

Если с арендаторами заключен договор на долгосрочное проживание, зарегистрированный в государственных органах, то продажа квартиры на условия их проживания не повлияет. По закону до окончания договора они могут проживать на указанной жилплощади. Это не помешает, если покупатель приобретает недвижимость с целью сдачи её в наем. В противном случае, договор с арендаторами либо придется расторгнуть, либо дождаться его окончания, либо найти нового покупателя.

Согласный с наличием арендаторов покупатель должен:

  • знать об их существовании;
  • исполнять все условия договора аренды вместо продавца.

Это фиксируется в тексте договора и подписывается сторонами.

Если договоренности устные, а покупатель не желает продолжать договорные отношения с арендодателями продавца, необходимо прописать это в договоре и установить сроки освобождения жилплощади.

Особенности продажи недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний или недееспособный. Фото № 4

Недееспособные граждане, не могут совершать юридические сделки самостоятельно. До наступления 14-летия ребенок считается недееспособным, поэтому эти две категории граждан объединены в одну группу для разъяснения обременения.

Представитель недееспособного гражданина может продать квартиру от его лица, но при этом возникает ряд условий.

Первое и самое главное, чтобы в результате сделки права недееспособного лица не были ущемлены. Если он является собственником всего помещения или его доли, необходимо предоставить альтернативное жилье в полную или долевую собственность. Жилищные условия в результате смены собственности не должны ухудшиться.

Если несовершеннолетний не является собственником, но прописан в квартире, выставленной на продажу, необходимо зарегистрировать его в другом помещении, как минимум такого же качества.

Без разрешения опекунских органов сделка купли-продажи собственности невозможна.

Какое нюансы могут возникнуть при совершении сделки о передаче права собственности на недвижимость? Фото № 5

Необходимо тщательно проверить недвижимость, прежде чем принять решение о её покупке. Во-первых, квартира может иметь не одного, а несколько собственников. Во – вторых при кажущемся отсутствии обременений, они могут появиться после смены собственника.

Если объект недвижимости находится в долевой собственности необходимо удостовериться что владельцы долей, не участвующие в сделке о ней осведомлены и возражений не имеют. У них преимущественное право покупки.

Это значит, что один владелец должен первоначально предложить свою долю остальным законным хозяевам. Продать долю посторонним он может, только если получит нотариально заверенный отказ или отсутствие ответа от остальных долевых собственников в течение месяца с момента их уведомления.

Эти условия прописываются в договоре.

Квартира, приобретенная в браке, не может быть реализована одним из супругов без нотариально заверенного письменного согласия другого.

Существуют ещё категории лиц, которым по закону нельзя запретить пользоваться квартирой:

  • лица, отказавшиеся от приватизации в пользу одного из членов семьи;
  • лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа.

Эти категории имеют пожизненное право пользоваться жилплощадью.

Важно удостовериться, что такие граждане не зарегистрированы в квартире не только в момент совершения сделки. Лица, находящиеся на воинской службе, в местах лишения свободы или выбывшие из страны на длительное время могут по возвращении восстановить свои права. Помешать в этом никто не может, если они при этом имеют основание пожизненно пользоваться объектом недвижимости.

Чтобы предупредить такие последствия покупатель должен запросить расширенную выписку из домовой книги, которая содержит полную информацию о квартире.

Если в договоре не указать наличие таких лиц – это повод к расторжению сделки.

При покупке квартиры не стоит поддаваться уговорам покупателей и занижать цену объекта в договоре. В противном случае, при желании получить налоговый вычет покупатель потеряет часть суммы.

Если продажа осуществляется вместе с имуществом: мебелью, посудой, техникой, следует указать перечень предметов. Это сильно упростит фактический переезд нового собственника в квартиру.

В каких случаях договор сделки о передаче прав на недвижимость подлежит обязательной регистрации у нотариуса? Фото № 6

Простая письменная форма не применима к некоторым договорам купли-продажи квартиры. Необходимо наличие нотариального заверения по отдельным сделкам.

Нотариально заверенные договора, согласно статье 54 ГК РФ необходимы при сделке с недвижимостью, совершаемой опекунами от лица подопечных: несовершеннолетних, недееспособных.

Также потребуется обращение к нотариусу в процессе сбора документов для совершения сделки и допуска её к регистрации, если:

  • необходим договор залога объекта недвижимости или ипотека;
  • необходим договор ренты;
  • необходим перевод долга с продавца на покупателя;
  • необходимо согласие супруга на сделку;
  • необходимо согласие долевых собственников или их отказ от сделки.

При составлении договора в простой форме покупатель может подстраховаться и нотариально заверить документ.

В процессе работы нотариус обязан досконально разъяснить права и обязанности сторон и удостовериться, что стороны правильно понимают использованные для составления договора законы.

Это интересно:  Образец возражения на судебный приказ о взыскании алиментов, вступивший в законную силу 2019 год

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Продажа квартир малолетними детьми возможна при приобретении ими недвижимости по материнскому капиталу или по наследству.

С течением времени изменяются и другие обстоятельства. Пакет документов незначительно корректируется. Так отменена обязанность предоставлять технический паспорт. Все объекты должны стоять на кадастровом учете. В случае, если кадастровый номер объекта отсутствует, для постановки объекта на учет придется вызывать кадастрового инженера и заказывать подготовку тех плана. Кадастровый номер объекта должен быть обязательно отражен в заключаемом договоре.

Для проверки чистоты квартиры перед заключением сделки необходимо заказать в регистрационном центре выписку об объекте.Эта выписка даст информацию о собственнике объекта, ее технические характеристики в соответствии с техдокументацией. Площадь, этажность, назначение объекта. Так же в выписке видна кадастровая стоимость, которая в последствии пригодится для расчета налога.

Для составления договора лучше обратиться к специалисту. Обязательно в договоре или приложением к договору необходимо подготовить передаточный акт. В акте указывается состояние передаваемого объекта, указываются сведения о показаниях счетчика на дату передачи, налоговые платежи. Договор составляется не менее чем в двух одинаковых экземплярах. В идеале нужно предусматривать по экземпляру всем продавцам, всем покупателям и регистрирующему органу.

Нюансы покупки или продажи недвижимости по доверенности. Фото № 7

Столкнувшись с покупателем или продавцом, который действует от лица собственника по доверенности, необходимо учитывать возможные риски. Основные способы мошенничества с недвижимым имуществом связаны с продажей объектов без непосредственного участия собственника.

Доверенное лицо не может гарантировать, что собственник дееспособен, не аннулирует доверенность после получения денег и что фактический владелец квартиры жив. Доверенность может быть поддельной, хозяин жилплощади может не знать о предстоящей продаже.

Все вышеперечисленные условия позволяют признать сделку недействительной, но мошенник к тому моменту скроется.

Поэтому, желательно познакомиться с собственником лично, проверить его паспорт, сравнить данные и фото.

Форма договора купли-продажи квартиры при представлении собственника доверенным лицом не меняется. Главное – указать в договоре персональные данные доверенного лица и учетные данные доверенности.

Таким образом, правильный пример договора купли-продажи квартиры помимо основной информации будет содержать:

  • основание, на котором владелец получил право стать собственником;
  • расширенную форму выписки из домовой книги;
  • согласие всех заинтересованных лиц;
  • ограничения в пользовании при наличии таковых.

Ошибки в договоре могут обернуться долгосрочными судебными тяжбами. Поэтому перед составлением договора купли-продажи квартиры лучше проконсультироваться с опытными риэлторами или профильными юристами или поручить им всю работу по совершению сделки.

Как составить предварительных договор купли-продажи недвижимости квартиры с обременением вы можете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Опубликовано: 23.05.2014. Рубрика: Недвижимость

О договоре купли-продажи квартиры можно смело говорить, что он выступает существенной бумагой, а точнее это ключевой документ при операциях с жилплощадью. Необходимо уточнить, что основная доля подобных операций на вторичном жилищном рынке на сегодняшний день заключается именно на основе подобного договора. Такой договор — узловой в случае передачи права собственности и истинное значение его огромно. Во-первых, именно он обязывает продавца в собственность покупателю передать недвижимость. Во-вторых, он обязывает, в свою очередь, покупателя принять квартиру, выплатив продавцу надлежащую сумму. Безусловно, при этом имеет значение и форма составления договора — строгая письменная. Отступление от последней вполне может вызвать и отказ в регистрации.

Цель данной публикации – рассмотреть особенности типового договора при покупке-продаже квартиры. Планируем мы обзорно рассмотреть сопутствующие ему договоры.

Первоочередно следует отметить, что все операции с отчуждением имущества недвижимого ориентированы на передачу его иной стороне в собственность. Следует отметить, что проводить госрегистрацию подобных сделок с имуществом недвижимым вправе исключительно территориальные органы регистрационной Федеральной службы РФ. Никакие иные органы власти исполнительной не имеют оснований на проведение вышеуказанной процедуры.

Какие договоры могут быть заключены применительно к покупке либо продаже квартиры? Их несколько:

  • непосредственно купли-продажи;
  • аренды, подразумевающей выкуп;
  • дарения;
  • мены;
  • ренты, предполагающую передачу недвижимости под ее выплату;
  • аналог пожизненного содержания с так называемым иждивением.

На сегодняшний день довольно распространенно явление, когда кроме оформления договора продажи-покупки, что называется основного, применяется также оформление так называемого предварительного аналога. Рассмотрим обзорно наиболее часто использующиеся на практике подобные договоры.

Под типовым обыкновенно понимают договор купли-продажи, который в себя включает перечень стандартных условий, а также обязательств сторон. Подобные образцы договоров купли либо продажи квартиры легко можно найти в сети. Скачать шаблон договора вы можете также и на нашем сайте.

Оформляя типовой договор, необходимо со всем вниманием относиться к таким пунктам, как:

  • данные личные продавца и покупателя;
  • доскональное определение предмета сделки – необходимо указывать полный квартирный адрес, вид здания и этаж, число комнат, а также количество квадратных метров (соответственно техпаспорту);
  • форму собственности этой недвижимости, а конкретно индивидуальную, долевую, совместную общую;
  • документы правоустанавливающие, доказывающие право собственности продавца;
  • сроки выполнения данной сделки, оплаты, передачи квартиры;
  • стоимость данной недвижимости – наилучший вариант – не рисковать, стремясь сэкономить на налогах, а указывать ту сумму, которая реально уплачивается;

Рассматриваемый нами договор купли-продажи квартиры, на сегодняшний день, не требует непременного нотариального заверения, однако письменная форма при его оформлении остается все же обязательной. Также в разряд обязательных относят и государственную регистрацию подобного договора, ведь именно после этого, собственно, и вершится к покупателю от продавца переход права собственности.

Как правило, составляют предварительный договор относительно купли-продажи квартиры, с целью подтвердить свои намерения в отношении запланированного совершения сделки. Данный документ в дальнейшем выступает своеобразной основой для оформления уже истинного договора купли-продажи. Уточним, последний заключен может быть, как в форме типовой, так и практически в любой иной.

Если говорить о подобной предварительной форме договора, то он на сегодня довольно часто применяем при операциях на рынке жилья вторичном. Примечательно, что некоторые застройщики сегодня также иногда предлагают по предварительному договору приобрести первичную недвижимость, но данный метод все же нельзя назвать полностью легальным. Скорее всего, речь в таких случаях идет о «серых», не всегда легальных схемах реализации жилья.

Приобретая новостройку, чаще всего документ купли-продажи заменяют ДДУ (расшифровывается, как договор долевого участия). На сегодня подобный договор является основным легальным способом реализации квартир в еще возводящихся домах. Сущность подобного документа в том, что подобным образом покупатель получает статус участника долевого подобного строительства и покупает у компании-застройщика так называемое «право требования» на еще пока не достроенную недвижимость. ДДУ на самом деле выступает оптимальным выбором, если вам требуется квартира в новостройке, ведь именно он наиболее надежно сможет защитить права дольщиков.

Приобретение жилья в еще возводимых домах допустимо не только непосредственно у застройщиков, а и у подрядчиков инвесторов, с которыми расчет производился в виде квартир. Также в роли подобных продавцов могут выступать иные участники долевого строительства. Бесспорно, в данном случае, вышеуказанный типовой договор не используется, а вместо него рекомендован к заключению договор под названием уступки прав требования. Этот документ, уточним, дает покупателю возможность реализовать свое право требования на приобретенные квадратные метры квартиры, лишь после того, как все сооружение будет сдано в эксплуатацию.

В общей сложности, подобные договоры могут характеризоваться двумя формами. Первая из них представлена письменной простой формой. Подразумевается документ, который подписали стороны и при этом он содержит соглашения данных сторон по всем значительным условиям. Немаловажный нюанс, если документ подобного договора исчисляется более одним листом, он должен быть обязательно прошит, а также скреплен подписями. Вторая форма подобного договора представлена документом, составленным нотариусом. Безусловно, за свои услуги профессиональный юрист берет оплату, обязательно взимается и государственная пошлина. Последняя рассчитывается в непосредственной связи от конкретной стоимости объекта, а также суммы, которая непосредственно указывается в договоре, в таких размерах:

  • оцененный до 1 млн. рублей — 1% от суммы договора, но не меньше 300 рублей;
  • до 10 млн. рублей включительно — 10 тыс. рублей + 0,75% от суммы сделки, который превосходит 1 млн. рублей;
  • оцененный в сумму, превосходящую 10 млн. руб. — 77,5 тыс. рублей + 0,5% суммы операции, который перекрывает 10 млн. рублей.

Юристами любого агентства недвижимости легко будет составлен договор в письменной простой форме. Безусловно, участие нотариуса в оформлении подобного документа является добавочной гарантией следования законности данной сделки.

Особенность данных услуг у нотариуса кроется в том, что подобные специалисты на себя возлагают проверку таких важных составляющих сделки, как удостоверение:

  • дееспособности лиц, которые непосредственно в данной сделке участвуют;
  • воли гражданина;
  • перевода текста с иностранного языка и на иностранный и т.д.

Договор заключенным считается с момента проведения его регистрации. Важно понимать следующую особенность, даже удостоверенный нотариально договор (подразумевается аналог купли-продажи), но без проведения процедуры госрегистрации не обладает юридической силой. Госрегистрация на самом деле выступает единственным свидетельством существования зарегистрированного права на недвижимое конкретное имущество. Последнее оспорено может быть в дальнейшем только в порядке судебном.

Соответственно сделка считается зарегистрированной, правовые последствия – наступившими, начиная с конкретной даты о ней внесения записи в госреестр прав. Стоит заметить, что законодательно установлен и список оснований для расторжения подобного договора купли-продажи.

Оформляя договор и одна, и другая сторона, которые участвуют в сделке, обязаны передать в агентство целый пакет бумаг. Без них процедура регистрации контракта будет невозможной.

Так, продавец, будь то собственник жилья либо лицо, которое действует по доверенности, обязан предоставить полный перечень документов на реализуемую квартиру, собственный паспорт, а также дополнительные справки, которые удостоверяют его личность. Собрать воедино нужные бумаги по квартире собственнику, как правило, помогает риелтор. Ниже мы приводим перечень документов, обязательных для проведения процедуры регистрации контракта, а также оформления договора. Это так называемые правоустанавливающие бумаги на квартиру, а точнее к ним относят:

  • передаточный акт;
  • паспорт продавца или же паспорта всех собственников данного отчуждаемого имущества;
  • паспорт кадастровый и экспликацию;
  • подтверждение согласия на факт отчуждения квартиры от всех без исключения членов семьи собственника (речь о совершеннолетних лицах, у которых есть право пользования или же проживания в данных отчуждаемых квадратных метрах);
  • счет финансово-лицевой на недвижимость;
  • выписку из так называемой домовой книги.
Это интересно:  Правоустанавливающие документы на земельный участок: понятие и список необходимых актов 2019 год

При этом холостой продавец должен еще и получить подтверждение в виде справки о том, что на дату покупки объекта он в законном браке не состоял. Данная бумага должна обязательно быть заверена у нотариуса.

Если квадратные метры покупали в браке, то для проведения сделки обязательно потребуется для реализации квартиры согласие от супруга или супруги. Если же продавец холост, то достаточным будет занесение этого в текст основного договора.

Для покупателя предназначен совершенно иной перечень документов. Так, для оформления квадратных метров в собственность потенциальному покупателю нужно обязательно предоставить паспорт, а также нотариально заверенную справку о том, что на данный период времени он или состоит либо не состоит в официально зарегистрированном браке.

Необходимо также уточнить, что подобный договор может заключаться лицом или гражданами, которые конкретно данной недвижимости собственниками не являются, т.е. действующими от имени собственника (собственников) по доверенности.

Право собственности на недвижимость по п.1 ст.131 ГК РФ подразумевает обязательную государственную регистрацию. При госрегистрации подобных договоров, внесение записей в госреестр осуществляется в порядке, который устанавливают специальные «Правила ведения ЕГРП на недвижимое имущество…». Последние утверждены специальным постановлением российского Правительства. Процедура госрегистрации при условии синхронной подачи заявлений и бумаг, необходимых для госрегистрации, проводится не позже чем в срок один месяц с момента подачи, если иные условия не предусмотрены федеральным законодательством.

Предлагаем к рассмотрению ключевые моменты, которые имеют непосредственное отношение к заключению сделки купли-продажи квартиры. Отметим, что они вполне могут быть применимы и ко многим операциям с недвижимостью жилой, в общем.

Процесс приобретения или реализации квартиры предусматривает несколько последовательных этапов:

  1. Оценивание юридической чистоты сделки.
  2. Оформление договора предварительного задатка или аванса.
  3. Заполнение бланка самого договора.
  4. Процесс подписания акта приема-передачи конкретной квартиры.
  5. Передача продавцу покупателем денежной суммы.
  6. Процедура регистрации договора в соответствующих госорганах.

Рассмотрим, что такое чистота юридической сделки и что она предполагает. Понятие чистота юридической сделки в отношении квартиры подразумевает перечень услуг по приобретению сведений на объект недвижимости, а также сравнение их с информацией, которую представляет продавец объекта (посредник). Успешно реализовать подобную задачу под силу лишь профессиональному юристу, который понимает значение и риски на взгляд обывателя совершенно несущественных деталей. Основная цель подобной процедуры — определение рисков вероятного отчуждения объекта в будущем в судебном порядке. Исследуются при этом сведения об имеющихся на данный момент, а также наблюдавшихся в прошлом правах на объект данной недвижимости. Изучаются признаки нарушения прав лиц, которые способны привести к оспариванию данной сделки в будущем. В общем, проверка квартиры на чистоту в юридическом плане предполагает такие этапы, как:

  • ревизия истории данной квартиры, законности проведения приватизации, чистоты сделки и других сделок, которые были проведены с квартирой;
  • сличение адреса приобретаемой квартиры со сведениями расположенной квартиры по факту, причем проверяется, например, соотносится ли номер квартиры (дома) со смежными квартирами (домами);
  • проверка прав собственности зарегистрированных на конкретную недвижимость;
  • освидетельствование объекта на предмет его присутствия в базе данных криминального (спорного) жилья;
  • обнаружение зарегистрированных обременений на недвижимость;
  • проверка квартирного адреса на предмет применения его коммерческими структурами как юридического адреса.

Помимо всего вышеуказанного проверяются и граждане, характеризующиеся каким-либо отношением к данному объекту. В чем это может выражаться? Первоочередно в проверке действительности паспортов, т.е. в сущности, проводится так называемая идентификация лиц. Если это поверенный, который действует по доверенности, то выясняются обстоятельства, по которым произошла передача полномочий собственника. Желательной является встреча с собственником и соответственно и его идентификация, а также проверка выдачи нотариусом доверенности, полномочий последнего и т.д. Если же действия поверенного основаны на распоряжении об установлении попечительства, опеки, то проверяются личные документы, опекунские удостоверения, бумаги попечителя, распоряжения. Проверке на дееспособность подлежат все граждане, участвующие в этой сделке. Проверяется и их наличие на учете в психо-, нарко-, неврологических учреждениях. На контроле оказывается информация о гражданах в данной квартире зарегистрированных (обладающих правом пользования) в настоящее время, а также аналогичные сведения о лицах, прописанных в ней же в прошлом. Изучению подлежат также:

  • причины убытия выписанных лиц;
  • информация об участниках сделки по поводу принадлежности последних к группе риска (инвалиды; лица одинокие — пенсионеры; граждане, которые числятся на учете в НД, ПНД) и к несовершеннолетним;
  • случаи выделения долей несовершеннолетним, которые в сделках участвовали в прошлом и многие иные аспекты;
  • особенности документов-оригиналов на квартиру (из ЕГРП выписки, копии счета финансово-лицевого, выписки расширенной, архивной из книги домовой, справки по утвержденной форме №11 из БТИ, плана поэтажного на квартиру, доверенностей, справок из налоговых структур, а также аналогов об отсутствии долгов по платежам коммунальным;
  • причины представления дубликатов вышеописанных документов;
  • личные документы граждан, участвующих в сделке;
  • юридическая чистота планируемой сделки, включая саму ситуацию и лиц на момент обращения в ней находящихся.

Следовательно, в отношении квартиры оценка чистоты юридической сделки означает, вовсе не банальную скрупулезную проверку истории данного жилья. Основная цель покупателя, безусловно, это выяснение того, не претендует ли кто-либо еще на данную приобретаемую недвижимость. Второй важный вопрос, который также требует выяснения: не располагает ли кто-либо реальным правом проживания касательно данной квартиры. Непосредственно перед заключением договора задатка нужно также перепроверить все документы на квартиру и удостовериться, что вы дело имеете действительно с собственником данной квартиры. Также действительно важно досконально вписать в составляемый документ характеристики квартиры, а также данные участников сделки, точные сроки выполнения обязательств, сумму задатка.

Перед решающим подписанием уже оформленного договора требуется еще раз со всем вниманием его изучить и это может стать в будущем гарантией финансовой безопасности. Более весомой гарантией станет все же обращение к профессионалу юристу.

Все сделки с недвижимостью, безусловно, индивидуальны. Чтобы выгодно и безопасно провести даже простой контракт с недвижимостью на сегодня необходимо иметь пространные юридические познания и некий практический опыт в данной сфере.

Грамотно оформленный документ, возможно договор предварительный, а может договор купли-продажи квартиры, договор переуступки прав либо ДДУ – надежный вариант защиты прав в процессе операций с недвижимостью. Потому действительно важно со всем вниманием и скрупулезно заполнять все пункты бланков договоров, а при каких-либо вопросах – адресовать их к истинным профессионалам в данной сфере. Подразумеваются риелторы, юристы-нотариусы, которые прекрасно осведомлены обо всех особенностях сделок с недвижимостью. Именно они помогут при приобретении квартиры избежать излишних рисков и проблем, максимально блюдя интересы клиента.

Продажа и приобретение квадратных метров – это работа, которая требует определенных усилий, специальных знаний, и немало времени. Надеемся, что наша статья помогла Вам решить все вопросы по составлению-оформлению-подписанию договора купли-продажи квадратных метров, квартиры, любой другой недвижимости и не только.

Имущественная сделка с недвижимостью, в том числе – с квартирой, находящейся в собственности продавца, оформляется составлением договора, который может заключаться только с собственником жилья или его представителем. К его составлению предъявляются установленные законодательством требования. Что это за документ и как его составить — читайте далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Договор купли-продажи квартиры в РФ (ДКП) – это основной документ, определяющий факт передачи прав от продавца к покупателю, имеет юридическую силу правоустанавливающего документа. На основании его заключения и подписания сторонами, имущественная сделка и её юридические последствия вступают в силу. Это определение, и базовые юридические нормы составления, равно распространяются на приобретение:

  • приватизированных квартир;
  • долей приватизированных квартир;
  • приватизированных комнат в коммунальных квартирах.

Как выглядит сам договор, можно увидеть на образцах ниже.

В определённых случаях – обязательно, в остальных – по усмотрению сторон, документ может удостоверяться нотариально, согласно положению статьи 163 ГК РФ. После подписания его требуется зарегистрировать в Росреестре, о чём гласят: статья 131, п. 1 статьи 551, п.2 статьи 558 ГК РФ, а так же Федеральные законы: № 122-ФЗ от 21.01.1997 г. и № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Зачастую поиск объекта или покупателя производится через посредника, которым может выступить:

  • риэлтор;
  • агентство по работе с недвижимостью.

Для его представительства в сделке, с обозначенным субъектом потребуется составить договор услуг. В нём должны быть указаны вспомогательные действия посредника, входящие в сопровождение. Ни в коем случае не допускается полное или частичное вступление в вещные права со стороны посредника.

Поэтому во вводной части и в заключении, где ставятся подписи сторон, если посредник составляет и подписывает ДКП вместо покупателя или продавца, указывается формулировка «действующего на основании доверенности», с внесением реквизитов доверенности и данных паспорта. В таком случае требуется оформление нотариальной доверенности, согласно нормам статьи 185 ГК РФ, которая прилагается к пакету документации.

Подробнее узнать о составлении договора с посредником на продажу и покупку квартиры можно тут.

На основании статьи 429 ГК РФ перед подписанием купчей может заключаться предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Составление такого вида документа может быть только добровольным и не является обязанностью сторон.

Он может составляться как для квартиры, так и для её доли или комнаты, нужен:

  • для гарантии договорённости о купле продаже;
  • чтобы продавец сохранил право на покупку с контрагентом;
  • для оформления аванса или задатка.

В документе указывают, что стороны договорились о сделке, с указанием:

  1. сведений о сторонах;
  2. характеристик квартиры;
  3. её стоимости;
  4. сроков проведения сделки;
  5. суммы полученного аванса или задатка.

При оформлении купчей аванс или задаток включается в стоимость квартиры.

О составлении ПДКП можно также прочитать здесь.

Если ранее составлялся ПДКП, то все положения о сделке должны опираться на ранее возникшие договорённости. Лучше всего, чтобы основной договор купчей составлялся юристом.

Это интересно:  Среди прав ребенка права какой группы преобладают, почему они провозглашаются в отдельном документе? 2019 год

В документ нужно внести существенные положения:

  1. Наименование документа, дата и населённый пункт – когда и где он заключался.
  2. Вводная часть, с указанием сторон, их реквизитами или паспортными данными. Указание на право собственности, имеющееся у продавца.
  3. Предмета договора – адрес, подробные технические и кадастровые характеристики объекта.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Условия перехода права собственности на объект.
  6. Сроки и сумма для внесения платежа. Срок освобождения помещения.
  7. Ответственность сторон за нарушение установленных договорённостей.
  8. Условия расторжения: по соглашению и в суде.
  9. Заключительные положения.
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Обязательно указывается, что заключением настоящего договора права третьих лиц не нарушаются. Лица, состоящие в браке, указывают о наличии согласия супруга на сделку, или на иные причины, которые этому не препятствуют. Договор составляется в трёх экземплярах. Каждый экземпляр подписывается участниками сделки.

Больше нюансов узнать об оформлении договора купли-продажи квартиры можно из этой статьи.

Если предметом договора выступает комната в коммунальной квартире или общежитии, то они оформляются как фактический автономный объект.

В предмете договора именуются:

  1. Комната в коммунальной квартире, с указанием параметров комнаты и параметров коммунальной квартиры.
  2. Комната в общежитии с указанием параметров комнаты и параметров общежития.

Если же продаётся доля в квартире – нужно получить согласие совладельцев на сделку, так как они вправе выкупить долю в первую очередь. Доля в квартире является формой права на владение квартирой, а не фактическим объектом, поэтому фактическая жилплощадь в виде комнаты продаваться не может. В предмете договора указывается только установленная для сделки часть в праве на квартиру, с указанием параметров квартиры. Договор о продаже доли обязательно составляется и/или удостоверяется нотариусом.

Подробнее об оформлении договора купли-продажи комнаты читайте тут, а здесь мы рассказывали о составлении ДКП доли в квартире.

После оформления купчей, контрагенты производят расчёты и передают документы на регистрацию в отделение Росреестра или МФЦ.

  • уплатить пошлину – 2 тысячи рублей (кроме нотариально удостоверенных ПДКП);
  • снять ксерокопии паспортов (свидетельств о рождении детей);
  • написать заявление о переходе права собственности.

Регистратор принимает документацию под расписку и назначает дату повторного визита. Через 10 дней будут возвращены ДКП с отметкой о регистрации. Новый владелец получит выписку из ЕГРН о вступлении в права собственности. Если контрагенты обратились в МФЦ порознь – регистрация будет длиться в пределах одного месяца.

Узнать о нюансах процедуры регистрации ДКП можно здесь.

Заключение и регистрация ДКП – это юридическое оформление перехода прав. Для фактической передачи объекта требуется составление акта приёмки. Его составляют стороны договора. В акте указывают, что продавец передал, а покупатель принял объект в соответствующем состоянии, которое описывается:

  • общей характеристикой параметров жилья;
  • наличием коммуникаций;
  • косметическим состоянием квартиры;
  • другими особенностями, в том числе – наличием мебели.

Стороны подписывают акт, ставят дату составления и прилагают к договору. Вместо составления акта в ДКП допускается внести положение о том, что подписание договора покупки квартиры несёт юридическую силу подписания акта приёма-передачи помещения.

Подробнее об акте приема-передачи по ДКП можно прочитать в этом материале.

Составляется, если в простой договор купли-продажи потребовалось:

  • внести дополнение;
  • изменить один из пунктов (подпунктов);
  • аннулировать положение или действие ДКП.

В нём указывают реквизиты купчей, без которой дополнительное соглашение не вступает в силу. Далее вносят сведения о необходимых дополнениях и изменениях, или указывают – какой пункт аннулируется. Документ вправе составить и подписать только стороны сделки или их представители.

Более детально о дополнительном соглашении к ДКП квартиры можно прочитать тут.

Восстановить его можно одним из следующих способов:

  1. Переписав его текст досконально, без изменений. Дать подписать продавцу, поставить отметку о регистрации в Росреестре.
  2. Если документ составлялся нотариусом – получить дубликат у нотариуса, поставив отметку о регистрации.

Если данные действия невозможны – обратиться в суд с иском о признании права собственности. Решение суда заменит правоустанавливающий документ.

Изучить нюансы восстановления ДКП квартиры можно в этом материале.

Составлением ДКП передаётся право собственности на квартиру, долю, комнату. Договор обязательно должен содержать обязательные реквизиты и пройти регистрацию. К нему может прилагаться акт приёмки объекта или дополнительное соглашение. Если документ утерян, его нужно восстановить.

Всегда необходимо очень внимательно относиться к сделкам по приобретению квартиры, чтобы в будущем избежать возможных проблем.

Процесс покупки квартиры всегда происходит по стандартному сценарию — встреча с продавцом, осмотр квартиры, согласование цены и других условий продажи. В случае достижения договоренности продавец подготавливает документы для продажи, покупатель собирает деньги. Затем стороны подписывают согласовывают и подписывают договор купли-продажи (далее — ДКП) и подают документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр или МФЦ. Фактическая передача квартиры происходит по согласованию — до или после расчета и получения документов.

Перед подписанием договора покупки квартиры нужно проверить следующие моменты:

  1. Соответствует ли объект покупки предмету продажи, описанному в договоре, в том числе состояние, этаж размещения, площадь.
  2. Является ли продавец реальным и единственным собственником квартиры.
  3. Не находится ли квартира в залоге или под арестом.
  4. Для проверки вышеуказанных сведений нужно запросить у продавца свежую выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости).
  5. Отсутствие долгов по коммунальным платежам (подтверждением может служить справка из МФЦ, так же вы можете проверить последнюю оплаченную квитанцию, позвонить в УК или поставщику услуг).
  6. Нужно проверить, кто прописан в квартире (эти сведения отражаются в справке из МФЦ, паспортного стола или управляющей компании о зарегистрированных жильцах).

Договор купли-продажи квартиры всегда заключается в письменной форме и подписывается сторонами сделки. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение договора требуется лишь в случае продажи квартиры, находящейся в долевой собственности либо принадлежащей несовершеннолетнему лицу или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Если квартира покупается в ипотеку, то банк потребует предоставления дополнительных документов.

Какие документы нужны, чтобы составить договор купли-продажи квартиры (если квартира приобретается не в ипотеку):

паспорт владельца или доверенность, позволяющая действовать от его имени (в случае с доверенностью нужно быть осторожным — на момент совершения сделки она может быть недействительна. Актуальность доверенности можно проверить онлайн в Реестре федеральной нотариальной палаты http://reestr-dover.ru/, но советуем лучше обратиться к нотариусу, у которого составлена доверенность);

правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи/дарения/ренты и т.д.);

разрешение органов опеки и попечительства, если совладелец квартиры несовершеннолетний.

В случае, если необходимый пакет документов будет предоставлен не полностью, Росреестр может приостановить регистрационные действия в отношении Вашей сделки.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно указываются дата и место заключения договора, сведения о каждой стороне сделки (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации). Если договор заключает не собственник квартиры или не покупатель, то в договоре указываются основания, по которым указанное лицо (лица) действует от их имени.

В договоре должны быть обязательно указаны данные, позволяющие четко идентифицировать предмет сделки: наименование помещения (квартира), ее точный адрес, кадастровый номер, количество комнат, площадь (ст. 554 ГК РФ).

Нужно указать реквизиты правоустанавливающего документа на квартиру: на основании чего квартира была приобретена (договор купли-продажи, решение суда и т.п.), вид права собственности продавца.

Цена также относится к существенным условиям договора купли-продажи квартиры. При отсутствии в договоре о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Цену лучше указать как цифрами, так и прописью. Определите порядок расчетов между сторонами, а также условие о возникновении или об отсутствии залога квартиры в пользу продавца до момента ее полной оплаты.

Рекомендуем передавать денежные средства посредством банковской ячейки, что максимально обезопасит как покупателя в случае приостановки регистрации перехода права собственности, так и продавца: деньги помещаются в ячейку до момента подачи документов на регистрацию, после государственной регистрации покупатель получает доступ к ячейке и может забрать причитающуюся сумму.

В интересах покупателя рекомендуем внести в договор следующие пункты:

  • обязательно оговорите сведения о лицах, которые проживают в квартире и сохраняют право пользования ею после приобретения покупателем, сведения о зарегистрированных лицах (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
  • советуем во избежание проблем предусмотреть срок, в течение которого продавец и иные лица снимутся с регистрационного учета, выселятся из квартиры, вывезут имущество и передадут квартиру покупателю;
  • кроме того, в договоре желательно предусмотреть гарантии продавца об отсутствии в отношении квартиры ограничений и обременений (например, ареста или залога), сроки освобождения квартиры продавцом и передачи ее покупателю и документы, которыми будет оформлена передача недвижимости;

передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ), но в последнее время формируется практика передачи квартиры непосредственно по договору, с внесением пункта соответствующей формулировки.

Таким образом, в ДКП обязательно должны входить такие сведения:

1. Паспортные данные продавца и покупателя.

2. Детальное описание предмета договора.

4. Условия передачи недвижимости и перехода права собственности.

5. Гарантии состоятельности сделки.

7. Заключительные положения.

Есть рекомендуемая форма, которую при необходимости можно скорректировать под индивидуальные условия Вашей сделки. Этот образец договора купли-продажи квартиры можно скачать ниже.

Информация актуальна на момент публикации.

Статья написана по материалам сайтов: pravozhil.com, www.moslaws.ru, urexpert.online, 1000sovetov.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий