Квартира с обременением 2019 год

Большинство владельцев недвижимости или ее покупателей хотели бы знать об особенностях проведения продажи или купли обремененных квартир. Важным является возможность проведения операций без проблем и дополнительных разбирательств.

Например, многие не знают, что это такое — обременение на квартиру, и чем оно осложняет заключение договоров. Под обременением предполагается ограничение прав собственника в связи с частичным владением квартирой другим человеком или организацией. Это может быть как банковское, так и государственное учреждение, либо конкретное лицо.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Для разрешения сложившейся ситуации ограничения прав, необходимо понимать его суть. Нужно знать, что значит квартира с обременением определенного типа, как она будет влиять на порядок действий владельца-продавца и найденного покупателя.

Согласно закону выделены следующие виды обременений:

Подразумевает получение финансов в счет временной (до момента возврата долга) передачи части прав на недвижимость кредитному учреждению.

Поскольку владелец получил деньги, то он должен предоставить организации весомую гарантию их обратной передачи. Именно поэтому до момента возврата средств и закрытия договора проводить операции собственник не способен.

Приобретение недвижимости с арендаторами — неприятное явление. Поэтому владелец не должен проводить операцию до момента выселения жильцов и полного освобождения жилой площади.

Проблема состоит в сроке договоренности между хозяином и постояльцами, он может составлять около года на момент продажи квартиры. Тогда процедура выселения потребует судебного вмешательства.

Обеспечение владельца всем необходимым на протяжении жизни или определенного срока позволяет получить в собственность его квартиру. По этой причине продажа квартиры, которая должна в будущем перейти к новому хозяину, должна исключаться.

Если же нынешний владелец передумал передавать недвижимость или более не нуждается в помощи второй стороны, требуется провести расторжение договора. Также понадобится и возвращение ранее полученных финансов и пересчет денег, выданных на покупку предметов первой необходимости, продуктов или лекарств.

Подробнее о том, что такое пожизненная рента квартиры — читайте здесь.

Данное обременение является наиболее сложным. Необходимость ареста может быть вызвана отсутствием достаточной оплаты счетов и услуг. В таком случае ограничения будут применены со стороны госслужб и никакие посторонние организации не смогут повлиять на принятое решение.

Особым случаем является не просто лимитирование операций и их запрет, но и невозможность владельца жить в личной квартире.

Вариант с доверительным управлением подразумевают присмотр за собственностью постороннего лица. Договор составляется на определенный срок, поэтому и права частично передаются временному хозяину.

Например, при выезде заграницу владельцы желают, чтобы за их недвижимостью следили и вовремя оплачивали приходящие счета. Отведенное право распоряжения может быть снято раньше срока только при смерти исполнителя или по согласию обоих сторон.

Продажа обремененной квартиры не менее опасная операция, чем ее приобретение.

Владелец, который в силу специфических обстоятельств не снял ограничения и осуществил передачу прав, будет вынужден долго разбираться с возникнувшими проблемами. Самой сложной процедура будет, когда собственник после подписания бумаг отправился заграницу и не имеет возможности вернуться для разрешения ситуации.

Владельцы, которые желают знать, как продать квартиру с обременением, должны сразу обратиться за профессиональной помощью. Лучше всего заручиться поддержкой юриста, способного прояснить все нюансы ситуации и найти наиболее удобное решение.

Если же продажа прошла, а ограничения не были сняты, то потребуется потратить много времени на урегулирование вопросов с судом и новоиспеченными хозяевами. Оплата всех затраченных средств на проведение заседаний и принятие решений будут взиматься с самого виновника.

Поэтому бывшему владельцу выгодней и безопасней будет избавиться от ограничений до момента продажи.

Покупатель также подвергается опасности при покупке обремененной недвижимости. Имеющиеся ограничения не позволяют ему полноценно распоряжаться имуществом. Возврат денег до решения проблем также невозможен, а судебные рассмотрения могут затянуться на долгие годы.

Сложнейшими случаями практики считается покупка квартиры, где прописан несовершеннолетний или он является владельцем ее части. Обговаривать нюансы и выполнять полноценную передачу можно лишь при содействии опекуна. Не все попечители будут согласны на подобные действия.

Важно учитывать и возможность полного распоряжения правом собственника. В некоторых случаях будет невозможно проживание (наличие арендаторов или пожизненных жильцов), а аннуляция договора, возврат потраченных финансов и обратная передача квартиры будут чересчур долгими.

Поэтому предупредить подобные явления необходимо перед приобретением недвижимости. Покупатель снизит риск участия в проблемной сделке при изучении домовой книги, сведений о квартире, ее ограничениях. Это позволит избежать последующих тяжб и потери личного времени и средств.

Выполнение передачи прав становится возможным только после снятия ограничений. Когда на недвижимость наложен арест, лучшим решением станет разрешение споров с государственными службами.

Ипотека потребует возвращения кредитору заимствованных средств, а при сдаче в аренду необходимо обсудить с нынешними жильцами необходимость переезда. Многие из случаев решаются быстро, некоторые требуют значительных затрат времени.

Если владелец не имеет возможностей для снятия ограничений, то рекомендуется повременить с продажей. Согласно заключенному договору могут последовать разбирательства с судом, гос.службами, третьими лицами (арендаторами, управляющим).

Все нюансы обременения нельзя скрывать от покупателя. В большинстве случаев человек, желающий стать хозяином собственной квартиры, идет на уступки и помогает оппоненту решить проблему с ограничением (если они могут быть сняты самим покупателем после переоформления).

Покупка обремененной квартиры осуществляется после изучения всех бумаг по нынешнему ограничению и его особенностях.

Проводить составление договора по продаже и покупке необходимо у нотариуса. При заключении используются дополнительные бумаги (от банка, гос. структуры) о возможности проведения операции. Юрист составит уникальный документ, в котором будут описаны все условия передачи и последующего распоряжения новым владельцем.

Например, могут быть в стандартный договор внесены пункты о сроках выписки/выселения проживающих в квартире посторонних. При ипотечном обременении важны гарантии выплат в определенные сроки.

Опекунское разрешение на продажу (при прописке несовершеннолетнего) также должно быть учтено. Каждый тип ограничения имеет свои особенности и должен подкрепляться рядом бумаг, подтверждающих достоверность составляемого договора.

Предлагаем образец договора купли-продажи обремененной квартиры: Скачать бланк.

Снятие обременения опирается на получение подтверждающего документа от учреждения, которое устанавливало ограничения. Для банка это будет выдача бумаги о выплате ипотеки, для гос. органов справка о снятии запретов в связи с выплатой долгов, принятием решения о распределении имущества между супругами.

Подробно о снятии обременения после выплаты ипотеки написано в этой статье.

Для доверительного управления станет подтверждением истекший договор, свидетельство о смерти управляющего лица или документ, гарантирующий обоюдное решение о расторжении договора.

Получение бумаг производится после подачи и рассмотрения заявления от владельца по решению вопроса об ограничении.

Для покупателя важным этапом перед приобретением станет проверка снятия обременения. Поскольку нужно удостовериться в правильности решения при помощи подтверждения от Госреестра. Узнать об отсутствии ограничений можно при подаче заявки в соответствующую службу и получении выписки по недвижимости.

ЕГРП выписка содержит всю информацию по обременению и включает информацию по проводимым ранее операциям. Понадобится документ, как продавцу, так и покупателю.

Вот так выглядит эта выписка (образец):

Срок действия бумаги с момента получения составляет 30 дней. Но самыми точными и надежными данные считаются в течение 1-3 дней после выдачи выписки. Время на подготовку сведений, их упорядочивание составляет около 1-2 дней.

При выполнении операций, связанных с продажей или покупкой обремененного жилья, нужно рассматривать не только прилагаемые документы, но и специальную выписку. Она позволит в точности узнать об особенностях действующих ограничений, количестве собственников квартиры и прочих нюансах.

Предварительная подготовка бумаг позволит владельцу быстрее передать недвижимость новому владельцу и освободить себя от долгов. А покупатель при поддержке юриста и тщательной проверке бумаг сможет в сжатые сроки получить в собственность квартиру.

Рекомендуем посмотреть видео про продажу недвижимости в этом случае:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

Несмотря на несомненные плюсы квартир в новостройках, обзавестись квадратными метрами «с иголочки» не всегда позволяют обстоятельства. По статистике, большинство сделок с недвижимостью, по-прежнему совершаются на вторичном рынке. Однако квартиры с историей могут таить в себе некоторые неприятные сюрпризы, которые юристы называют общим понятием «обременение». Как оно возникает и чем может быть опасна такая недвижимость, полезно знать, даже если вы не собираетесь покупать квартиру «с приданым». Эта информация поможет уберечься от мошенников и правильно подойти к вопросу приобретения жилья в будущем.

Несмотря на несомненные плюсы квартир в новостройках, обзавестись квадратными метрами «с иголочки» не всегда позволяют обстоятельства. По статистике, большинство сделок с недвижимостью, по-прежнему совершаются на вторичном рынке. Однако квартиры с историей могут таить в себе некоторые неприятные сюрпризы, которые юристы называют общим понятием «обременение». Как оно возникает и чем может быть опасна такая недвижимость, полезно знать, даже если вы не собираетесь покупать квартиру «с приданым». Эта информация поможет уберечься от мошенников и правильно подойти к вопросу приобретения жилья в будущем.

Это интересно:  Выписка из реестра прав на недвижимое имущество и как ее получить 2019 год

Юридический термин «обременение» обозначает наличие ограничений в совершении некоторых действий с недвижимостью (например, заключение сделок, использование). Самым часто встречающимся случаем «обремененных» квадратных метров является ипотека под залог квартиры. Также к числу обременений относятся:

  • рента с пожизненным содержанием;
  • аренда;
  • арест имущества;
  • опека;
  • доверительное управление.

Говоря простым языком, наличие обременения означает, что собственник может распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя.

Несмотря на наличие некоторых ограничений, в большинстве случаев недвижимость с обременением может быть выставлена на продажу. Правда, для проведения сделки потребуется получить согласие залогодержателя, получателя ренты или иных лиц, права которых затрагивает обременение. Главная опасность для покупателя кроется в том, что нечестный продавец может попытаться скрыть наличие у квартиры подобного «приданого». В результате вместе с жильем вы обзаведетесь дополнительными обязательствами перед совершенно незнакомыми людьми или организациями. Однако, если владелец не скрывает наличие обременения, цена на такую недвижимость может быть значительно ниже по сравнению с рыночной (на 30-50%), так что отвергать вариант покупки обремененного жилья сразу не следует.

Как же происходит продажа квартиры с обременением? Это зависит от типа наложенного ограничения. Наиболее отработанной является схема купли-продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка. В этом случае для совершения сделки нужно получить согласие залогодержателя и указать в договоре условия перехода долга к покупателю. Когда новый собственник выполнит свои обязательства перед банком, обременение с квартиры можно будет снять.

Несколько сложнее ситуация, если продавец стал обладателем квартиры по договору пожизненной ренты, то есть обязан содержать прежнего владельца квадратных метров. В этом случае для продажи квартиры потребуется письменное разрешение рентополучателя, а все обязательства по договору ренты перейдут к новому владельцу. Такой вид сделки считается достаточно рискованным: многое зависит от особенностей договора, поэтому каждый случай нужно рассматривать индивидуально.

Еще одним серьезным препятствием для свободного распоряжения квартирой являются ситуация, когда в ней прописаны граждане, не являющиеся собственниками, но имеющие право на проживание. Покупка такого жилья крайне нежелательна: клятвенные обещания выписаться позднее могут оказаться пустым звуком, а вам придется выселять непрошенных квартирантов через суд. Если же в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные жильцы, то провести сделку без согласия органов опеки не удастся.

После выполнения условий, связанных с обременением, ограничения на пользование недвижимостью могут быть полностью сняты. Процесс снятие обременения проходит либо в судебном порядке, либо с согласия залогодержателя. В случае с ипотекой после погашения кредита нужно обратиться в органы государственной регистрации права со следующим пакетом документов:

  • заявления залогодателя и залогодержателя;
  • заявления владельца закладной;
  • закладная с отметкой о погашении обязательств полном объеме или решение арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Согласно п. 1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» снятие обременения происходит в течение 3 рабочих дней. Однако лучше заранее узнать, где хранится закладная на квартиру. Бывают случаи, когда эти документы банк хранит в другом городе, что может привести к увеличению сроков погашения регистрационной записи об ипотеке.
В случае если ограничения связаны с договором ренты, снятие обременения возможно только после смерти ее получателя.

Нередким случаем является желание использовать недвижимость с обременением для получения дополнительного дохода. Как правило, имеющиеся ограничения распространяются на право отчуждения имущества (продажа, дарение), но не препятствует его использованию. Это значит, что вы можете на законных основаниях сдать квартиру, находящуюся в залоге, предварительно получив согласие организации, выступающей в роли залогодержателя. Если же ограничения по распоряжению жильем не оговорены особо (например, в договоре с банком), то дополнительных разрешений для сдачи его в аренду не потребуется.

Стоит ли покупать квартиру, на которую наложено обременение, следует решать, взвешенно оценивая возможную выгоду и существующие риски. Однако даже при покупке «чистой» квартиры не следует забывать об осторожности и перед сделкой проверить объект недвижимости на предмет обременений, о которых могли умолчать владельцы. Сделать это достаточно просто: все наложенные ограничения фиксируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Заказать выписку об интересующей квартире можно несколькими способами: лично обратиться в отделение Росреестра, воспользоваться услугами Многофункционального центра или запросить нужную информацию через порталы rosreestr.ru или gosuslugi.ru. Предварительно нужно оплатить установленную госпошлину и заполнить заявление. Сведения о наличии обременения содержатся в 4-м пункте выписки из ЕГРП. Если никаких ограничений на недвижимость не наложено, то в соответствующем пункте будет стоять отметка «не зарегистрировано».

Ольга Федосова, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Согласно общим положениям гражданского законодательства, право собственности представляет собой обладание тремя видами полномочий.

Внимание! Это нашло свое подтверждение в статье 209 ГК Российской Федерации:

  • владение – документально подтвержденное право конкретного гражданина о принадлежности ему того или иного объекта материального мира;
  • пользование – возможность использовать принадлежащий объект по своему усмотрению;
  • распоряжение – право собственника на отчуждение объекта любым способом, который разрешен законом.

Если на собственность гражданина, например, квартиру, установлены обременения, то блокируется одно из полномочий, а именно право распоряжения. То есть владеть и пользоваться квартирой можно, а продать, подарить, обменять на другое имущество нельзя. Обременение действует до его отмены.

О существующих обременениях или других ограничениях, которые установлены в отношении квартиры, можно узнать из Единого государственного реестра недвижимости. Однако, как свидетельствует практика, отдельные собственники умудряются продать жилье с обременением.

Для этого используются:

  • мошенничество. Собственник квартиры умалчивает или умышленно скрывает от покупателя сведения о том, что недвижимость законным способом продать нельзя. Такие случаи возможны, если стороны сделки не осуществляют проверку юридической чистоты жилья. О факте мошеннических действий собственника квартиры покупатель узнает, когда сдаст документы в Росреестр для переоформления недвижимости на свое имя. Естественно, что в этом ему будет отказано. Покупатель может, конечно, расторгнуть сделку по купле-продажи квартиры, однако кто ему вернет деньги, которые он уплатил? Наверняка продавец их уже истратил. В судебном порядке можно взыскать деньги, однако, если нет другого имущества, на которое можно обратить взыскание – то с дохода ответчика ежемесячно будет взыскиваться небольшая сумма, а сам процесс возмещения причиненного ущерба может затянуться не на один десяток лет;
  • согласие покупателя. Продавец выставляет квартиру на продажу с ценой вдвое ниже рыночной. Потенциальный покупатель уведомляется, что низкая цена обусловлена имеющимися ограничениями. Покупатель, который нуждается в жилье и не собирается в будущем его отчуждать, идет на такой шаг.

Как оформить доверенность на право подписи, читайте тут.

Действующее законодательство знает несколько видов обременений, которые устанавливаются в отношении квартиры.

Важно! Квартира приобретена по договору ипотеки и является залоговым имуществом банковского учреждения, которое выдало кредит на ее приобретение. До полного погашения займа собственник жилья не имеет права ее продать без получения согласия кредитора.

Если средства банку не возвращаются, финансовое учреждение реализует недвижимость и возвращает деньги, которые были выданы.

Кроме того, долговые обязательства собственника недвижимости, влекущие наложение обременений, могут наступать и при:

  • постройке жилья за счет кредитных средств;
  • получении кредита под залог квартиры;
  • передаче квартиры в ренту.

Поскольку перечисленные способы подлежат оформлению нотариусом, то обременения на недвижимость устанавливаются автоматически.

При договорной ипотеке обременения устанавливаются по желанию сторон. Поэтому данный факт может отсутствовать в базе данных ЕГРН.

Передача квартиры во временное пользование нанимателю

При этом договор аренды, заключаемый на срок свыше одного года, должен быть составлен в письменной форме и внесен в Росреестр. За нанимателем в течение срока действия договора остается право беспрепятственного владения и пользования квартирой. Право распоряжения остается за собственником жилья.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

И если он попытается продать квартиру, то на нового собственника ее перерегистрировать будет нельзя до окончания срока арендного обременения.

Установление сервитута

На практике существует несколько его видов:

  • частный. Например, в коммунальной квартире проживает два нанимателя. В отношении пользования общими помещениями наниматели согласовывают правила, обязательные для соблюдения обеими сторонами сделки;
  • публичный. Договор, заключенный между гражданином и государством в лице органов власти и местного самоуправления, о предоставлении компенсации за квартиру, расположенную в доме, который подлежит сносу по государственным нуждам. Собственнику квартиры компенсация может быть выдана в денежной форме, или предоставлено другое, аналогичное жилье.

Доверительное управление жильем

По условиям данного договора собственник квартиры передает ее во владение и пользование другому лицу. Право собственности не передается. Данное обременение утратит свою силу только после заключения между сторонами доверительного управления полноценного договора купли-продажи квартиры.

Учтите! По условиям данного договора собственник квартиры передает право собственности новому лицу, которое, в свою очередь, обязуется:

  • предоставить указанную квартиру для пожизненного проживания в ней прежнего собственника;
  • производить на имя прежнего собственника ежемесячные платежи определенного размера;
  • производить уборку помещений квартиры;
  • осуществлять постоянный уход за прежним собственником.
Это интересно:  Выкуп квартир, домов, комнат, коммерческой недвижимости, земельных участков 2019 год

В условиях договора ренты могут быть предусмотрены и другие условия. Обычно к оформлению таких сделок привлекают опытных юристов, а сам договор нотариально удостоверяют.

Срок действия договора ренты заканчивается днем регистрации смерти прежнего собственника. После этого обременения снимаются, и собственник квартиры получает право распорядиться жильем по своему усмотрению.

Обременение опекой

К данному виду прибегают для защиты прав собственности несовершеннолетних. Запрет на продажу квартиры устанавливают органы опеки и попечительства. Без получения согласия данного органа продать квартиру, которая принадлежит полностью или частично несовершеннолетнему, нельзя.

Единственный способ получить согласие на отчуждение такого жилья – приобрести на имя несовершеннолетнего собственника другое, аналогичное жилье.

Арест квартиры

Осуществляется по решению судебных органов. Например, по производству в уголовном или гражданском порядке.

Отдельно следует отметить обременения, которые накладываются на квартиру, которая находится в доме, признанном памятником архитектуры или истории.

Запомните! Без получения согласия соответствующих органов произвести наружный ремонт или внутреннюю перепланировку не получится.

Игнорирование рекомендаций опытных юристов о необходимости проверки на наличие/отсутствие обременений на квартиру еще до заключения сделки приводит к возникновению неприятных последствий.

  • перед новым собственником возникает вопрос о необходимости расторжения договора купли-продажи или признания его недействительным. При этом все расходы, которые были понесены при его заключении, бывший собственник возвращать добровольно не будет. Потребуется судебный процесс, который может затянуться надолго. Кроме того, нет гарантии того, что средства, потраченные на покупку квартиры, вернутся в полном размере и сразу;
  • возникнет дилемма – оставлять квартиру за собой или возвращать бывшему собственнику. При первом варианте потребуется погашение всех долгов, которые числятся по квартире. Например, бывший собственник остался должен по кредиту, оформленному под залог квартиры. Данные расходы дополнительно лягут на плечи покупателя;
  • заявить отказ от сделки может бывший собственник. При таком раскладе расходы, которые понес покупатель, придется возвращать через суд. А сам процесс возврата денег может растянуться на длительное время.

Снятие обременений возможно лишь при условии, что причины, которые повлекли их установление, отпали. Установление и снятие обременений осуществляется путем внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Для этого инициатор установления или снятия обременения должен обратиться с документами:

  • в территориальное подразделение Росреестра;
  • многофункциональный центр по оказанию государственных услуг;
  • направить бумаги почтовым отправлением. При таком действии все документы должны быть нотариально удостоверены.

В отдельных случаях кроме наличия документов потребуется участие юридического или физического лица, которые выступали инициаторами установления обременения. Если в обычном порядке снять ограничение невозможно, восстановить свои законные права можно в судебном порядке.

После положительного судебного вердикта его заверенная копия представляется в ЕГРН для снятия обременения. Аналогично следует действовать и для снятия ареста на квартиру, который был наложен судом.

Внимание! Обременения, связанные с договором ипотечного кредитования, отменяются в следующих случаях:

  • при полном погашении тела кредита, а также процентов, начисленных за пользование заемными средствами;
  • при досрочном прекращении обязательств между сторонами;
  • при разрушении объекта недвижимого имущества, который выступал в качестве залога;
  • при продаже квартиры на открытых торгах и погашении кредита за счет вырученной суммы денег.

После предоставления необходимого пакета в отделение Росреестра ответственные сотрудники в течение трех дней обязаны:

  • снять обременения и внести соответствующие изменения в ЕГРН;
  • отказать в удовлетворении изложенного, объяснив причину такого решения.

За снятие обременений инициатор запроса государственную пошлину не оплачивает. То есть данные действия производятся совершенно бесплатно.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления о снятии обременения с недвижимости:

Посмотрите видео. Обременение объектов недвижимости:

Действующее гражданское законодательство предусматривает, что инициатором установления обременения на квартиру может выступать:

  • владелец квартиры;
  • суд, вынеся соответствующее решение по заявлению кредитора или третьего лица;
  • должностные лица правоохранительных органов по уголовным делам, находящимся в их производстве;
  • ответственные работники кредитных организаций, которые наделены такими полномочиями.

Любое обременение должно быть облечено в письменную форму, после чего документ приобретает соответствующий правовой статус. После этого обременения считаются включенными в состав имущественных прав собственника квартиры.

При условии, что квартира является залоговым имуществом, все сделки по ней могут происходить только после одобрения залогодержателем. Закон предусматривает возможность погашения долга собственником квартиры путем передачи ее в собственность кредитора.

Если обременения обусловлены выполнением условий договора аренды квартиры, который заключен на срок более одного года, собственник жилья обязан соблюдать условия сделки. Однако это не лишает его права подарить, продать, заложить квартиру.

При этом к новому собственнику перейдут все ограничения в имущественных правах, которые связаны с обременением. То есть и новый собственник обязан будет соблюдать условия договора аренды до окончания срока его действия.

При условии, что квартира арестована по решению суда, собственник жилья может ей владеть и пользоваться. А распорядиться по своему усмотрению не может. Обременение снимается после того, как квартира будет продана на открытых торгах.

Важно! Для решения вопроса о прописке в квартире с обременением существует два подхода:

  • собственник квартиры и его несовершеннолетние дети прописываются в жилом помещении без каких-либо условий. То есть получение согласия инициаторов обременения не требуется;
  • супруг и дети совершеннолетнего возраста прописаться в квартиру могут только лишь с согласия инициатора установления обременения.

Как показывает юридическая практика, продать квартиру с обременениями можно.

Однако это касается не всех видов обременений:

  • так, квартира с арестом продаже не подлежит;
  • при ипотеке отчуждение возможно, однако при условии, что обязанности кредитополучателя переходят к новому собственнику.

В последнее время продать квартиру с обременениями или другими ограничениями стало обычной практикой. Главное условие – покупатель должен знать о существующих проблемах и понимать, что его права собственности будут ограничены до тех пор, пока обременение не будет снято.

  • собственник квартиры полностью не погасил ипотеку. Квартира продается по сниженной цене вместе с обязательствами по займу;
  • квартира продана в рассрочку. До момента погашения всей суммы недвижимость числится за продавцом;
  • квартира арендуется по долгосрочному договору. При заключении сделки по купле-продаже такого жилья к новому собственнику переходят права арендодателя. И до окончания срока действия договора аренды новый собственник не может пользоваться приобретенным жильем;
  • квартира обременена рентой. На ее отчуждение потребуется не только решение собственника, но и согласие получателя ренты. При его получении сделка возможна. При этом обязанности по договору ренты переходят к новому собственнику.

Действующее законодательство требует, чтобы при отчуждении квартиры с обременением это было указано в отдельном пункте договора. А если это касается ипотечной квартиры, то с новым собственником заключается договор ипотечного кредитования.

Учтите! При оформлении продажи квартиры, которая имеет те или иные обременения, потребуется предоставить:

  • договор о купле-продаже недвижимости, в котором отдельным пунктом будет указано наличие обременения;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • правоустанавливающий документ на право собственности на жилое помещение;
  • выписка из ЕГРН с указанием на установленные обременения;
  • письменные заявление покупателя и продавца, в которых отражены сведения о том, что стороны сделки уведомлены о наличии обременения на квартиру;
  • выписка из домовой книги обо всех, кто зарегистрирован в данной квартире;
  • банковская квитанция по оплате государственной пошлины;
  • паспорта продавца и покупателя. Если кого-либо из них или обоих представляют доверенные лица, прилагаются документы представителей и доверенности, которые подтверждают их полномочия.

Это неполный перечень документов, которые необходимы для совершения сделки. В каждом конкретном случае может потребоваться наличие и других официальных бумаг, которые обусловлены особенностями установленного обременения.

  • обременение ипотекой потребует письменного согласия залогодержателя;
  • обременение рентой – согласие получателя выплат, оформленное нотариально;
  • судебный арест потребует решения судебной инстанции о его отмене или соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя;
  • продажа квартиры, которая принадлежит полностью или частично несовершеннолетнему, возможна только с согласия органа опеки и попечительства;
  • отчуждение совместно нажитой квартиры без согласия второго супруга невозможно.

Если квартира находится в доверительном управлении, необходимо представить копию и оригинал договора доверительного управления.

Продажа квартиры с обременением влечет за собой следующие последствия:

  • бывший собственник освобождается от обязательств, которые он нес в результате установленного обременения;
  • новый собственник принимает на себя все обязательства, которые установлены обременениями. Например, при покупке ипотечной квартиры к новому собственнику переходит обязанность выплачивать кредит, который был выдан бывшему собственнику на приобретение жилья;
  • арест или запрещения, которые возникли до регистрации перехода прав на квартиру, могут повлечь признание сделки недействительной. В результате этого стороны должны быть поставлены в первоначальное положение. Однако возникает закономерный вопрос – кто вернет деньги покупателю, если их уже истратил продавец;
  • к таким же последствиям может привести сделка с квартирой, собственник которой является несовершеннолетним, служит в армии или отбывает наказание в местах лишения свободы.

Запомните! Единственный положительный момент при покупке квартиры с обременением – ее низкая цена. Стоимость в отдельных случаях опускается в два и более раза.

Это интересно:  Установление происхождения детей: как происходит? 2019 год

Главный минус – воспользоваться полным правом собственности на такое жилье невозможно. То есть владеть и пользоваться можно, а распорядится по своему усмотрению – нельзя. А в отдельных случаях право пользования также невозможно.

Обременения, которые устанавливаются в строго предусмотренных законом случаях, не стоит путать с ограничениями, которые имеет квартира с долевой собственностью.

В первом случае на квартиру претендуют третьи лица, не имеющие никакого отношения к праву собственности, а во втором – право собственности принадлежит нескольким лицам. Продажа возможна только с согласия всех собственников.

Если покупатель согласен ждать определенное время до снятия обременения, например, при долгосрочной аренде или пожизненной ренте, то низкая стоимость продаваемой квартиры для него — огромное преимущество. Если покупка грозит притязаниями со стороны третьих лиц, то неприятных последствий и рисков утраты избежать не удастся.

Посмотрите видео. Квартира с обременением:

Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель должен отдавать себе отчет о возможности существования явных или скрытых ограничений на распоряжение жилым помещением собственником жилья.

Чтобы оградить себя от мошеннических действий недобросовестных продавцов, нужно знать, какие бывают виды ограничений, и где можно получить о них информацию.

Содержание статьи:

Обременение на квартиру – это документально зафиксированные в договорах и актах ограничения на распоряжение или пользование владельца своим жильем. Права на квартиру или ее часть предоставлены 3-му лицу, которое не обозначено в документах, как владелец. Все сделки владельца с обремененной квартирой осуществляются с разрешения этого 3-го лица на их проведение.

Собственники обремененных квартир не только ограничиваются в правах, но и несут обязательства, что происходит при нахождении на попечении иждивенцев при подписании документа ренты. Закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимость» дает официальное определения «обременения».

Сокращение возможностей осуществлять сделки с недвижимостью иногда регистрируется по воле собственника, оформляется документально либо изданием акта учреждением, которому закон дает право регистрировать подобные сделки. Судья имеет полномочия ограничить право на жилье, не учитывая волю собственника.

В едином реестре имущественных прав регистрируются только некоторые обременения на жилплощадь.

  1. Залоговую жилплощадь(ипотечный залог, залог банку за выданный займ).
  2. Жилую площадь, обозначенную в договоре ренты.
  3. Жилье, арестованное уполномоченными органамивследствие вынесенного судебного решения (например, за долги).

В реестре не осуществляются записи о 3-х лицах, не указанных в ДКП квартиры и не имеющих до сегодняшнего момента прав владения жильем (родственники владельца квартиры или люди, занимающие жилплощадь, но отказавшиеся от ее приватизации).

Существуют некоторые виды обременения на квартиру.

1. Ипотечное жилье

Собственник жилплощади оформляет ее в залог, чтобы обеспечить квартирой выполнение своих долговых обязательств, возникших перед кредитным учреждением. Помещение продолжает принадлежать прежнему владельцу.

Заимодавец, при неисполнении собственником квартиры долгового обязательства, получает узаконенное право вернуть сумму долга через реализацию залоговой жилплощади.

Ипотека может наступать при:

  1. Покупке или стройке жилья, оплаченной кредитными деньгами банковской организации.
  2. Реализации квартиры по кредитному договору.
  3. Подписании на жилплощадь документов ренты.
  4. Оформлении залога на право распоряжения квартирой.

Такая ипотека наступает по прямой указке законодательных актов, регистрируется в государственном реестре автоматически.

Договорная ипотека наступает в случае оформления договора об ипотеке, не рассматривается законодательными актами как самостоятельное обязательство. Записывается в реестре по желанию сторон, жилье остается в собственности у владельца. Обременения не прописываются в документах на квартиру.

2. Арендованное жилье

Владелец жилплощади заключает со съемщиком его квартиры договор аренды в письменном виде, передавая ему права на временное пользование квартирой. Признается действительным только при соответствии формы, указанной законодательными документами.

Заключение договора обязательно для помещений, сдаваемых на срок больше 365 дней, осуществляется регистрация в уполномоченных учреждениях.

Съемщик обладает правом занимать жилплощадь, пока не закончится действие договорных обязательств, при соблюдении всех пунктов договора.

Выделяют несколько форм:

  1. Его частная форма – это договор двух физических лиц. Пример: проходная комната в коммуналке, так как без права проходить через нее невозможно пользоваться своей комнатой.
  2. Публичная форма – договор физического лица и государства. Пример: принудительно накладываемые ограничения государством на жилой объект, на месте которого будет построена новая дорога. Собственнику квартиры выплачивается компенсация или предлагается новое жилье для переселения.

4. Доверительное управление

По договору доверительного управления, зарегистрированному у нотариуса, собственник жилья передает право управления квартирой управляющему без оформления на него права собственности.

После оформления документов купли-продажи это обременение теряет юридическую силу.

Документы договора ренты заключаются владельцем жилья (получателем денежных выплат) и вторым лицом, осуществляющим выплаты. Владельцем квартиры становится плательщик ренты, который, в свою очередь, обязуется предоставить данную площадь для проживания до конца жизни бывшему собственнику.

В документах указываются разные условия взаимодействия сторон. Например, рассматривается оплата коммунальных услуг, пожизненный уход, мытье полов, оплата лечения.

Тщательное составление условий договора и причин его расторжения у грамотного юриста обезопасит обе стороны от обмана.

Обременение снимается после смерти получателя ренты.

6. Обременение опекой

Несовершеннолетние владельцы квартиры или ее долевые собственники защищаются законом при отчуждении имущества, принадлежащего им.

Органы опеки вправе наложить запрет на продажу квартиры, если права детей нарушаются.

При реализации квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний гражданин, органами попечительства затребуются документы, указывающие предоставление жилья ребенку в другом месте.

7. Арестованное жилье

Арест накладывается уполномоченными органами по судебному предписанию для возможности выполнения долговых обязательств собственником квартиры.

Также арест накладывается на жилье в случае нахождения собственника под следствием или при возникновении судебного спора.

Стоит еще вспомнить квартиру – архитектурный или исторический памятник. Она охраняется органами по охране памятников истории, культуры или архитектуры. Эти органы накладывают обязательства на владельцев по реставрации жилья. Допустимость изменений внутри и снаружи согласуется с теми же органами.

  1. При ипотечном обременении – возможность остаться без квартиры при невозможности выполнить долговые обязательства перед кредитором.
  2. При обременении арендными отношениями – невозможность проживания в жилом помещении или его продажи до окончания договорного срока.
  3. Обременение сервитутом не лишает прав владения, но накладывает ограничения на собственника, при публичном сервитуте – риск получения недостаточной компенсации за жилье или риск предоставления менее комфортной жилой площади.
  4. Доверительное управление рискованно получением убытков вследствие недобросовестности или безответственности управляющего.
  5. Обременение рентой накладывает риски отмены договора ренты со стороны рентополучателя при наступлении определенных условий.
  6. Обременения, наложенные органами опеки , невозможно снять, если не обеспечить ребенка другой жилой площадью.
  7. Арестованное жилье лишает владельца права отчуждать его (продавать, обменивать).
  8. В жилье-памятнике истории или архитектуры даже изменение цвета окон согласуется с определенными государственными органами — как и застекление лоджии, и установка кондиционера.
  1. Признание недействительности совершенной сделки покупки жилья по заявлению лиц, являющихся потенциальными претендентами на квартиру.
  2. Утрата приобретателем права жилищной собственности вследствие оспаривания этого права бывшим владельцем или 3-ми лицами, обладающими на нее жилищными правами.
  3. Расторжение договора (при обременении пожизненной рентой) рентополучателями при наступлении определенных условий.
  4. Истребование жилой площади лицами, обладающими правами на нее – ипотечное банковское жилье, публичный сервитут.
  5. Появление непредвиденных расходов. Например, траты на реконструкцию помещений памятников архитектуры.

Не все обременения на квартиру оформлены в государственных органах — иногда необходимо совершить не один запрос, чтобы узнать о его наличии.

  1. Запросив данные на квартиру у государственных органов.
  2. Осуществляя проверку путем расспроса соседей и жильцов квартиры.
  1. Потенциальному покупателю необходимо запросить выписку из ЕГРП по приобретаемой квартире, выписки из домовой книги или справки из территориального органа ФМС о зарегистрированных жильцах.
  2. Не лишним будет взять справку управляющей компании о проживающих в квартире. Из нее могут быть временно выписаны заключенные или военные служащие.
  3. Обременение арендой проверить сложнее. Нужно несколько раз сходить на квартиру и посмотреть, не проживает ли там кто-нибудь, расспросить соседей о жильцах и жилье.
  4. Органы администрации района дают справки об обременении квартиры, как памятника искусства или архитектуры.
  5. На официальном сайте судебных приставов fssprus.ru можно увидеть информацию об аресте жилого помещения, если ввести имя и дату рождения собственника.

Необходимо помнить, что обременение может не быть преградой для покупки или продажи жилья — можно оформить сделку самостоятельно. Однако никогда не помешает помощь квалифицированного юриста или надежного риэлтора при оформлении сделки.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Статья написана по материалам сайтов: kvartira3.com, www.gdeetotdom.ru, potreb-prava.com, pravo812.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий