Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме: что входит в данное понятие 2019 год

Миллионы людей по всему миру живут в многоквартирных домах. Однако, кроме квартир, собственники пользуются и общими территориями. Что является общедомовым имуществом в многоквартирном доме (МКД)? Граждане должны содержать его в нормальном состоянии, соблюдать все правила пользования общим имуществом МКД. Изучим их.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

В состав общего имущества многоквартирного дома входят связующие элементы дома — стены, мусоропроводы, лестницы и так далее. Исключение составляют лишь квартиры собственников.

  1. Участок земли, на котором стоит дом, а также расположены детские площадки, скверы, парковки.
  2. Несущие элементы дома, которые могут находиться как в МКД, так и за его пределами, но при этом относятся к общедомовой собственности.
  3. Любые помещения в здании для его обслуживания. Это могут быть комнаты для уборки инвентаря, помещения консьержки, подвалы.
  4. Лифтовое оборудование, почтовые ящики, батареи.
  5. Ограждающие конструкции — заборы, ворота и шлагбаумы.
  6. Инженерные составляющие — бойлерные и котельные.

Содержание МКД — что это? Существует несколько способов содержания имущества. Рассмотрим подробно каждый из них и выявим особенности:

  1. Содержание силами жильцов дома. В этом случае граждане самостоятельно подписывают договоры на энергоснабжение, отопление, вывоз мусора и т. д. с рядом организаций. У способа есть плюсы и минусы. Главное преимущество заключается в экономии средств людей, а отрицательная сторона — нежелание собственников брать на себя такой объем ответственности. Людям проще переложить эти обязанности на управляющие компании, хоть и заплатив ей при этом деньги.
  2. Вышеупомянутая управляющая компания предоставляет ряд профессиональных услуг по управлению элементами в МКД. Минус заключается в невозможности жильцов повлиять на решения УК. То есть если компания решила, что вывоз мусора будет производиться 2 раза в неделю, а жильцы настаивают на вывозе мусора каждый день, то последнее слово будет за УК. В практике часто встречаются случаи злоупотребления правом со стороны УК. Поменять способ управления люди могут, проведя общедомовое собрание.
  3. Жилищный кооператив или ТСЖ (товарищество собственников жилья). Орган управления домом и его имуществом. Он может самостоятельно осуществлять свои функции, а может привлекать и сторонние организации. Сотрудничество между ТСЖ и ними подтверждается договором. Управление имуществом ТСЖ также не гарантирует отсутствие проблем. Иногда эти организации недобросовестно выполняют свои функции, что влечет за собой неприятные последствия. В первую очередь, конечно, для жильцов дома.

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме являются:

  • использование помещения только по его прямому назначению. Если бойлерная нужна для бойлера, то размещать там другие предметы и тем более людей запрещено;
  • лица обязаны поддерживать нормальное состояние здания. Что имеется в виду под нормальным состоянием? Прежде всего это чистота в подъездах, на придомовых территориях, на крышах. Не следует думать, что если это подъезд, то в нем можно бросать мусор и курить. Прежде всего это имущество вашего дома, в котором кроме вас проживают и другие лица;
  • также жильцы должны сохранять свое жилое помещение. Если в вашем доме 20 окон, то через год в нем также должно быть 20 окон. Сохранность — важный элемент эксплуатации жилья.

Круг правил пользования имуществом в МКД содержит в себе права и обязанности, которые жильцы должны соблюдать. Неисполнение этих правил может повлечь за собой серьезные правовые последствия.

Общедомовая собственность в многоквартирном доме включает в себя много элементов. Содержание подъезда, оплата уборщикам, реконструкция детской площадки — за все это нужно платить. Откуда брать деньги и в каком количестве? Платить за это должны собственники квартир в МКД.

В расходы входят известные всем коммунальные платежи, платы за капитальный ремонт и так далее.

Важно! Все ваши выплаты за услуги должны подтверждаться квитанциями или платежными поручениями. Прежде чем заплатить деньги, например УК за проведение ремонта, обязательно изучите нормативную базу.

В правилах содержания имущества МКД четко прописано, что граждане обязаны нести указанные расходы.

Их размер рассчитывается в соответствии с постановлением правительства № 354 и зависит от площади объекта, а также не должен превышать показания потребления услуг ЖКХ по определенному субъекту.

Плата за содержание не зависит от количества прописанных людей в квартире, а также не имеет значение, уехали вы в отпуск и не появляетесь дома или же находитесь там каждый день. Перерасчет в такой ситуации не предусмотрен.

Рассмотрев перечень общего имущества многоквартирного дома, можно сделать следующие выводы. Содержать общедомовое имущество в нормальном состоянии важно.

Правила пользования общедомовым имуществом в многоквартирных домах и его содержания в целом одни и те же для каждого субъекта. С помощью УК, ТСЖ или жилищных кооперативов граждане имеют возможность поддерживать свое жилье в чистоте и порядке.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Все дома, в которых расположено более четырех квартир, считаются многоэтажными. Помимо индивидуальной площади каждой квартиры, которая относится к частной собственности, есть еще и общая площадь, находящаяся в собственности всех жильцов. Законодательством установлены определенные требования, которым должна соответствовать общедомовая собственность.

Каждый собственник квартиры должен знать, что относится к этой общей собственности всех жильцов и какие требования к ней предъявляются.

Согласно жилищному законодательству, сюда относят:

  • все помещения, которые не являются частями квартир собственников;
  • помещения, обязательно имеющие предназначение для облуживания более одного индивидуального помещения;
  • территории, на которых расположены различные инженерные коммуникации;
  • непосредственно сами ограждающие конструкции, к ним относятся несущие и прочие перекрытия (стены, фундамент, потолок, крыши, колонны);
  • различное оборудование, необходимое для обслуживания нескольких индивидуальных помещений, при этом оно может быть расположено не только в самом здании, но и за его пределами;
  • земельный участок, территория которого определена кадастровым паспортом и иными правоустанавливающими документами;
  • объекты, расположенные на территории этого надела, необходимые для обслуживания дома, а также для удобства граждан (трансформаторные подстанции, детские площадки, парковки);
  • различные инженерные системы коммунальных услуг, проведенные только внутри здания, границей считается крайняя стена многоквартирного дома.

Таким образом, в состав общего владения собственников, которое принадлежит всем жителям дома, входят:

  • лестницы и лестничные площадки, а также связанные с ними коридоры;
  • расположенные в подъездах лифты и шахты;
  • специально созданные технические этажи и подвалы;
  • чердаки и крыша, а также установленное там оборудование;
  • прочие инженерные коммуникации;
  • вся придомовая территория.

За всем этим имуществом требуется ежедневный уход, своевременный ремонт. По этой причине законодательство установило требования, которым должно соответствовать данное имущество в целях сохранения безопасности проживания каждого жильца многоквартирного дома.

Это широкое понятие, включающее в себя широкий спектр проводимых мероприятий, направленных на поддержание здания в хорошем состоянии. Сюда относятся следующие виды деятельности:

  1. Осмотр состояния общего имущества.
  2. Оценка соответствия нормам всех инженерных систем, относящихся к общему имуществу.
  3. Контроль над установленным температурным режимом и влажностью воздуха в здании. Для различных площадей нормы могут быть различны.
  4. Обязательный контроль над наличием освещения на всех площадках.
  5. Поддержание чистоты и своевременное проведение уборки.
  6. Обеспечение и контроль над соответствием установленных мер пожарной безопасности в помещении.
  7. Сбор, вывоз и утилизация всех отходов.
  8. Соответствующий уход за придомовой территорией, озеленение и прочее благоустройство.
  9. Проведение необходимого косметического и капитального ремонта здания и определенных объектов.
  10. Проведение подготовительных работ к сезонной эксплуатации.

Из перечисленного перечня обязательных работ видно, что эти меры не могут быть предприняты всеми собственниками жилья без помощи вспомогательных организаций. Для этого и заключается договор с организацией, которая занимается содержанием дома, а жильцы платят ей соответствующие суммы денежных средств.

Все обязательные требования по содержанию имущества, предусмотренные законодательством, должны выполняться, независимо от составленного договора и вида юридического лица, занимающегося этим. По желанию общего собрания жильцов могут быть включены и дополнительные функции по содержанию здания. К таким могут относиться охрана дома и придомовой территории.

Но важно знать, что не относится к содержанию дома и чего нельзя требовать:

  • утепление окон и балконов, входных дверей, расположенных на территориях частной собственности;
  • замена разбитых стекол, перегоревших лампочек и испорченных инженерных конструкций, расположенных в частном помещении;
  • организация ремонта входных дверей, относящихся на входе в квартиру, так как они не принадлежат общей собственности;
  • благоустройство земельного участка, находящегося за пределами земельного надела, выделенного под строительство дома и придомовой территории.
Это интересно:  Платил алименты неофициально на карту: как доказать это судебным приставам? 2019 год

Иные требования по содержанию частной собственности и иной, не относящейся к общей собственности площади, являются незаконными.

Исходя из того, что такой широкий спектр мероприятий самостоятельно собственникам жилья не осуществить, они вынуждены обращаться в соответствующие специализированные организации. Существует несколько возможных вариантов организации содержания дома:

  1. Путем заключения договора жильцов с управляющей компанией, которая полностью берет на себя обязанности по уходу за домом согласно подписанному договору и установленному законодательству.
  2. Путем подписания индивидуальных договоров каждым собственником с различными компаниями, оказывающими те или иные виды работ, услуг.
  3. Путем организации товарищества владельцев жилья или недвижимости (ТСЖ или ТСН). Данные организации за счет членских взносов оплачивают работу и услуги, оказанные сторонними организациями. Но членами товарищества являются только собственники дома, то есть непосредственно заинтересованные лица.

Решение о выборе одного из перечисленных способов должно приниматься общим собранием жильцов. Они же обязаны контролировать надлежащее исполнение своих обязанностей той организации, которая берет на себя ответственность за содержание дома.

Несвоевременный уход и халатное отношение к содержанию дома приведет его к более раннему износу и разрушению.

Одним из важных мероприятий в любом доме является проведение ремонта, который может быть нескольких видов:

В первом случае проводятся мероприятия с целью предупреждения причин износа и старения здания. Выполняется косметический ремонт, проводятся работы по частичной замене выявленных повреждений стен, инженерных конструкций. На этом этапе не проводится полная замена дорогостоящих элементов.

В случае проведения капитального ремонта проводятся работы с целью устранения произошедшего фактического износа или разрушения. Это происходит путем полной замены испорченных деталей либо самого объекта, если он начинает представлять опасность жизни и здоровью жильцов.

За все проводимые работы жильцы обязаны ежемесячно вносить оплату. Порядок расчета стоимости устанавливается подписанным договором с ответственной организацией. Данная организация на основании законодательства обязана предоставлять отчетность о произведенных расходах, а также предъявлять все акты приема выполненных работ.

Если жильцы выясняют факт невыполнения определенной работы либо выполнения ее несвоевременно или низкого качества, они имеют право потребовать от компании:

  • пересчета уплаченных средств;
  • требовать повторного проведения работ и доведения их до необходимого уровня;
  • расторгнуть подписанный договор в одностороннем порядке при принятии решения общим собранием жильцов.

Жильцы обязательно должны контролировать уровень содержания их дома и требовать от ответственной организации соблюдения всех установленных требований. Это является прямой обязанностью каждого жителя, так как это имущество относится к его собственности.

При этом собственники жилья имеют право направлять планируемые действия организации, занимающейся содержанием дома, в нужном им направлении и требовать первоочередного выполнения конкретных работ.

Проживая в многоквартирном доме (МКД), жильцы владеют единолично лишь тем жилым помещением, в котором проживают, то есть какой-то долей МКД. БОльшая часть имущества МКД (крыша, несущие стены, подвал, технический этаж, вспомогательные помещения, земельный участок, территория двора) находятся в общей собственности и предназначены для общего пользования. Отсюда вытекает и название — общее имущество (ОИ). ОИ необходимо поддерживать в порядке и оплачивать его использование. Для этого были разработаны и утверждены постановлением правительства РФ № 491 правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и платы за содержание общего имущества.

Состав ОИ определяется государственными органами власти, ОМСУ и самими собственниками МКД.

  • Помещения общего пользования (ПОП), которые не являются частью жилых помещений и обслуживают более одной квартиры:
    • коридоры, лестничные площадки и лестницы;
    • лифты, шахтовые объемные пространства;
    • технические этажи и подвалы, в т. ч. и встроенные гаражи;
    • инженерные коммуникации;
    • мусоропроводы, котельные и др. объекты (ч. 2, р. I пост. № 491).
  • Крыши.
  • Фундаменты, плиты перекрытий, балконные плиты, несущие стены и др. несущие и ограждающие конструкции;
  • Конструкции и оборудование для беспрепятственного доступа инвалидов в МКД.
  • Земельный участок с установленными границами, благоустроенный и озелененный, находящийся на кадастровом учете.
  • Автоматизированная система учета потребления коммунальных ресурсов.
  • Гаражи, автостоянки, детские площадки, теплопункты, трансформаторные будки и др. объекты общедомовой территории, предназначенные для эксплуатации МКД и его благоустройства.
  • Внутридомовые инженерные системы (ИС) МКД (ч. 5 — 7 р. I):
    • ИС гор. и хол. водоснабжения (стояки; ответвления до первого отключающего устр-ва; первые запорные вентили на внутриквартирных отводах от стояков; отключающие и запорные устройства; общедомовые контрольные приборы учета (КПУ), др. сантехническое и инженерное оборудование);
    • ИС водоотведения (канализационные сливы, водостоки, отводы, патрубки, заглушки, переходники, тройники, ответвления до первого стыка и пр.);
    • СГС (система газоснабжения): газопровод от резервуарной/баллонной газовой установки со сжиженным газом или ГРУ центральной системы газоснабжения до запорного крана на ответвлении к газовому оборудованию квартиры; сами автономные дворовые газовые установки; ГИО (газоиспользующее оборудование) МКД (кроме квартирного); тех. устр-ва, в т. ч. запорные/регулирующие вентили; общедомовые КПУ общего газопотребления и газа, используемого для отопления и подогрева коды; датчики утечки газа и т. д.
    • система отопления (стояки, обогревающие устройства, арматура, общедомовые КПУ тепловой энергии);
    • СЭС (система электроснабжения): вводные распределительные устройства, шкафы, коридорные щитки, защитные и контрольные эл-ты; освещение коридоров и подъездов; системы пожарной сигнализации в лифтах; системы автоматического закрытия двери; система дымоудаления; электрические кабели от внешней границы дома (внешней стороны стены МКД) до индивидуального счетчика электроэнергии.

Внешние границы систем отопления, водоснабжения и водоотведения, информационных сетей и телекоммуникаций проходят по внешней стороне стен дома. Внешняя граница СГС — соединение первого запорного клапана с ГРУ или резервуаром с сжиженным газом.

Соединение общедомовых приборов учета (при их наличии) с входными инженерными коммуникациями — это граница ответственности:

  • за эксплуатацию систем до приборов учета ответственность несут ресурсоснабжающие организации;
  • все, что находится от общедомового КПУ (или отключающего вентиля) до ответвления в квартиру, находится под ответственностью управляющих компаний, кооперативов, товариществ.

На основании правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, раздел I (1), к ОИ нескольких домов, которым управляют ТСЖ, относится:

  • благоустроенный земельный участок с зелеными насаждениями;
  • вся дворовая инфраструктура (гаражи, площадки и пр.);
  • ОИ, допускающее по строительному проекту совместное использование (например, участок инженерных коммуникаций, последовательно соединяющих системы нескольких МКД).

Основные требования содержания общего имущества:

  • Соблюдение требований законодательства, в т. ч. и санитарно-эпидемиологических норм:
    • соблюдение безопасности МКД, здоровья и жизни жильцов;
    • обеспечение свободного доступа людей к жилым и нежилым помещениям, в т. ч. и для инвалидов;
    • соблюдение законных прав собственников и пользователей ЖП;
    • удовлетворительное рабочее состояние всех инженерных коммуникаций;
    • сохранение архитектурного облика дома;
    • забота об энергосбережении и энергоэффективности.
  • Содержание ОИ с учетом конструктивных особ-стей, износа, тех. состояния, геодезических и климатических факторов:
    • периодические осмотры и выявление несоответствия текущего состояния ОИ МКД правилам постановления № 491 и законодательству РФ;
    • поддержание готовности СЭС к электроснабжению;
    • соблюдение необходимой температуры и влажности в помещениях общ. исп-ия;
    • уборка и выполнение сан.-гигиенических мероприятий в ПОП и на земельном участке МКД;
    • сбор и вывоз жидких и твердых отходов;
    • сохранение и сдача на утилизацию вышедших из строя ртутьсодержащих ламп;
    • поддержание площадок по сбору мусора в надлежащем состоянии;
    • обеспечение пожаробезопасности;
    • уход за зелеными насаждениями, забота о благоустройстве двора МКД;
      проведение текущих и капитальных ремонтов, сезонная подготовка объектов;
    • принятие мер по энергосбережению в домах;
    • установка общедомовых счетчиков и контроль за их правильной эксплуатацией;
    • учет потребленных коммунальных ресурсов на общедомовые нужды, кроме случаев, когда они включены в общую коммунальную плату.

Осмотры общего имущества могут быть:

  • текущими (проводятся в сроки, рекомендуемые по правилам эксплуатации);
  • сезонными (проводятся дважды в год — в начале и в конце отопительного периода);
  • внеочередными (вследствие аварийной ситуации).

Проводиться осмотры могут:

  • самими собственниками (на основе договоров с управляющими организациями или специалистами, осуществляющими ремонт и техобслуживание);
  • ТСЖ или ЖСК;
  • застройщиком (в отношение ОИ, которое еще не передано по договору).

Результаты осмотра документируются в акте, в котором указывается:

  • степень соответствия ОИ требованиям правил содержания общего имущества в многоквартирном доме;
  • меры, которые нужно принять для устранения обнаруженных дефектов.

Осмотру и ремонту не подлежат двери и окна, балконы помещений, не предназначенных для общего пользования.

Решение о текущем или капитальном ремонте принимается на общем собрании собственников:

  • Текущий ремонт предназначен для поддержания ОИ в нормальном техническом состоянии и предотвращении износа, а также устранения дефектов отдельных составных частей (замена несущих конструкций и лифтов не проводится).
  • Капитальный ремонт необходим, когда износ достигает предельно допустимых значений, что ставит под угрозу надежность конструкций, безопасность жильцов. Может потребоваться замена оборудования, несущих/ограждающих конструкций, лифтов и т. д.
Это интересно:  Выселение из квартиры непрописанного человека не собственника 2019 год

О состоянии общего жилого имущества можно судить по технической документации МКД, включающей:

  • сведения о текущем состоянии ОИ;
  • документы об установке, замене, контрольных проверках приборов учета;
  • акты о проведенных осмотрах и ремонтах;
  • документы о проверке рабочего состояния и испытаниях инженерных систем, устанавливаемого оборудования;
  • акт о подготовке к отопительному сезону;
  • инструкция с правилами эксплуатации, разработанная фед. исполнительным органом, с рекомендациями от застройщика;
  • другие документы (копия кадастрового плана, выписка из реестра, копия градостроительного плана, копия проектной документации, реестр собственников и др.)

Полный список требований к содержанию ОИ МКД — в разделе II постановления № 491.

На основании ч. 28 раздела III, собственники оплачивают содержание общего имущества в виде в виде платы или взносов за содержание ЖП (жилого помещения).

  • В оплату за содержание ЖП с 01.01.2018 г. включается стоимость электроэнергии, холодной и горячей воды, водоотведения и других ресурсов, затраченных на содержание общего имущества. Если стоимость данных коммунальных ресурсов не учитывается при определении платежа или взноса за содержание ЖП, то она должна быть вынесена в отдельных платежах.
  • Размер платежей определяется управляющими органами УО, ЖСК, ТСЖ, ПК (потребительским специализированным кооперативом).
  • Если форма управления МКД еще не выбрана, размер платы за содержание общего имущества устанавливается местными ОМСУ или государственными органами.
  • При выбранной форме управления самими собственниками размер платежа определяется на основании договоров, составленных с организациями, обслуживающими МКД, по решению общих собраний собственников.
  • Если МКД управляется управляющей организацией, то размер платежа на содержание жилого помещения устанавливается с учетом рекомендаций УО, которые должны быть поданы за месяц до проведения общего собрания.
  • В доме с формой правления ЖСК, ТСЖ или ПК платить за содержание общего имущества должны не только члены кооперативов/товариществ, но и жильцы, не являющиеся членами этих организаций. Оплата производится на основании договора, заключенного с ЖСК, ТСЖ или ПК (п. 6 ст. 155 ЖК РФ).
  • Оплата за ОИ производится жильцами из собственных средств, при помощи субсидий или компенсаций, с учетом льгот (при наличии оснований на их получение).

Собственники могут также заключить энергосервисный договор с управляющей компанией цель которого — экономия коммунальных ресурсов на общедомовые нужды.

Подробнее — ч. 38(2) — 38(5) раздела III правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

  • Контроль за общим имуществом МКД производится фед. исполнительными органами и органами субъектов РФ.
  • Ответственность за ненадлежащее содержание ОИ несут УО, ЖСК. ТСЖ, а также лица, оказывающие услуги по содержанию общедомового им-ва на основании договоров.
  • Собственники вправе требовать от ответственных лиц:
    • отчетов о состоянии ОИ МКД;
    • устранения всех выявленных дефектов;
    • отчетов о проведенных работах по устранению недостатков и их стоимости (раздел IV Правил).

Если управление МКД осуществляется недобросовестным образом или с большими перерывами, то платежи за содержание жилого помещения должны быть пересчитаны в сторону снижения управляющими органами организаций МКД.

Формула для перерасчета ежемесячных платежей используется следующая:

  • S изм. — величина уменьшения платежа;
  • Sу — cтоимость оказываемой услуги в месяц в составе общего платежа;
  • Nd — кол-во дней, когда данная услуга не оказывалась или качество ее было ненадлежащим;
  • Nm — кол-во дней в месяце.

Sy за отдельную услугу берется из сметы, составленной управляющей организацией, в которой находится полный перечень всех оказываемых услуг с указанием их стоимости.

Читать полностью правила перерасчета платы за содержание общего имущества.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме:

  • конкретизируют виды общего имущества в многоквартирных домах;
  • устанавливают правила содержания общего имущества в МКД с разной формой управления;
  • позволяют определить, как рассчитываются платежи на содержание жилого помещения.

Практическая польза правил № 491 еще в том, что они помогают произвести перерасчет платы за ОИ при некачественном обслуживании жилых домов.

Что входит в общее имущество дома и как его содержать? Если Вы являетесь собственником жилого помещения в многоквартирном доме, то помимо своих квадратных метров ещё владеете и частью общего имущества в доме пропорционально пощади своей квартиры. В связи с этим бремя содержания общего имущества многоквартирного дома лежит на каждом собственнике. В этом есть свои плюсы и свои минусы. Главное правильно уметь распорядиться этими знаниями и использовать их для улучшения качества проживания в многоквартирном доме.

Многоквартирный дом — это организм, который не может жить сам по себе. Всё, что не относится к Вашей личной собственности в доме, входит в состав общего имущества многоквартирного дома, а это крыша, подвалы, технический этаж, лестничные марши, лифты, общие коридоры, балконы, все инженерные коммуникации, которые проходят в местах общего пользования и транзитом через квартиры собственников до отключающих устройств, все ограждающие несущие конструкции дома, земельный участок под многоквартирным домом и элементы благоустройства на нём, включая зеленые насаждения и другие объекты, которые на нём расположены. Также системы видеонаблюдения, пожаротушения и другие системы, которые обслуживают несколько помещений в доме. Прежде всего это означает, что вы являетесь владельцем части всего того, что находится в доме, а необходимость по содержанию и поддержанию в работоспособном состоянии общего имущества дома лежит на всех собственниках.

Так из плюсов этого можно привести такой пример: общим собранием можно принять решение о размещение на фасаде дома (который также является общим имуществом дома) рекламы. Все денежные средства, поступившие от этого заработка, будут принадлежать всем собственникам и могут быть потрачены на проведение дополнительных ремонтных работ, благоустройства или уменьшения оплаты за содержание жилья. Управляющие компании по- разному дополнительно зарабатывают на использовании общедолевого имущества, самый распространенный способ — это размещение рекламы в лифтах и предоставление разрешений на проведение линий интернета и кабельного телевидения.

Но владение общим имуществом дома несет и свои обязательства. Именно от собственников помещений зависит содержание общего имущества дома и проведение ремонтных работ. Например, в Вашем доме протекает крыша. Конечно обязанность по её ремонту лежит на управляющей компании и это регулируется многими законодательными актами, но данные работы должны быть проведены за счет средств собственников и именно они должны утвердить смету по её ремонту и тариф сбора средств. Обязанность в данном случае управляющей компании это инициировать проведение собрания и составить смету расходов. Так всё имущество дома, которое находится в общедолевой собственности должно находится в исправном состоянии, а раз владеют им все собственники, то и содержать его должны общими усилиями. Проведение ремонтных работ общего имущества дома можно проводить из средств капитального ремонта или из средств статьи расходов «ремонт жилья», здесь главное провести правильный расчет использования денежных средств собственников и определить техническое состояние каждого объекта в доме.

Все вышеуказанные вопросы регулируются Постановлением Правительства РФ №491 от 13.02.2006 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». В нём указаны точные определения общего имущества многоквартирного дома и правил его содержания.

Чтобы общее имущество находилось в удовлетворительном состоянии его необходимо правильно эксплуатировать. В связи с этим были разработаны требования к содержанию общего имущества в многоквартирном доме, направленные на эксплуатацию жилищного фонда в соответствии с нормативным состоянием. Все мероприятия должны производится своевременно, чтобы не допускать приведения общего имущества в негодность.

Собственники или представители управляющей компании, с которой заключен договор на управление многоквартирным домом обязаны периодически проводить осмотры общего имущества, составлять акты осмотров. И в соответствии с ними планировать проведение мероприятий по устранению нарушений содержания общего имущества многоквартирного дома.

В многоквартирном доме всё общее имущество должно содержаться в состоянии, которое должно обеспечивать надежное и безопасное проживание в нём, сохранность личного имущества собственника, а также доступность использования общего имущества дома.

Это интересно:  Страхование жизни в Росгосстрахе: использование личного кабинета, особенности накопительной системы 2019 год

В целях соблюдения технических норм и правил содержания общего имущества в многоквартирном доме необходимо своевременно проводить следующие мероприятия:

  • Обеспечивать полную готовность инженерных коммуникаций к приему коммунальной услуги от ресурсоснабжающей организации и предоставления её собственнику. Особенно важно проводить проверку коммуникаций и их ремонт, отвечающих за теплоснабжение дома при подготовке дома к осенне-зимнему периоду;
  • Обеспечивать работоспособное состояние всех общедомовых счетчиков, которые необходимы для предоставления коммунальной услуги;
  • Обеспечивать в надлежащем состоянии все помещения, которые находятся в общем пользовании собственников, а также земельного участка: проводить уборку их и поддерживать санитарно-гигиеническое состояние. Недопустимым является залитие подвалов водой или канализационными стоками, поддержанием в нём высокого процента влажности, которое может привести к различным заболеваниям жителей дома;
  • Обеспечить организацию вывоза твердых и жидких бытовых отходов с территории земельного участка дома;
  • Организовать проведение всех мер пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации;
  • Проводить работы по содержания и уходу зеленых насаждений на земельном участке многоквартирного дома;
  • Проведение обязательных мероприятий по энергосбережению в доме и повышения его энергетической эффективности;
  • Своевременно определять необходимость проведения капитального ремонта в многоквартирном доме.

Перечень задач по содержанию общего имущества очень велик, поэтому собственники обязаны определиться с тарифом на содержание и ремонт жилья исходя из реалий, чтобы управляющая компания имела возможность обеспечить проведение таких работ.

Все сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме должны содержаться в технической документации дома. В неё входят:

  • Документы на приборы учёта;
  • Документы о проведении всех работ, которые проводились по дому;
  • Акты проверок готовности дома к осенне-зимнему периоду;
  • Также в этот перечень входят все документы, которые несут информацию о доме: информация о площади жилых и нежилых помещениях дома, земельного участка, кадастровых номерах и т.д.

Ответственность за выполнение мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества дома лежит на лицах, осуществляющих управление дома. Выполнение всех требований по содержанию общего имущества дома позволят обеспечить благоприятное проживания в многоквартирном доме.

Одним из важнейших вопросов в эксплуатации жилищного фонда и поддержании его в соответствии с правилами содержания общего имущества многоквартирного дома является вопрос о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Если физический износ какого-либо элемента общего имущества превышает допустимые нормы, а проведение ремонта за счет статьи содержания или ремонта жилья невозможно, то необходимо проведение капитального ремонта данного элемента общего имущества.

Жилищным Кодексом определены всего несколько видов капитального ремонта, которые могут быть произведены:

  • Все виды инженерных коммуникаций;
  • Ремонт или замена лифтов;
  • Ремонт кровельного покрытия;
  • Ремонт подвального помещения;
  • Ремонт фасада дома;
  • Ремонт фундамента дома.

При проведении капитального ремонта производится полная замена изношенных элементов общего имущества, частичная замена запрещена. Например, полная замена кровельного покрытия или полная замена системы холодного водоснабжения, включая лежаки и стояки в квартирах. Конечно, если говорить о замене лифтового оборудования, то в этом случае будет разрешена замена по одному лифту. Так как произвести замену всех устаревших лифтов сразу очень дорого. Также под капитальным ремонтом фасада, кроме его утепления и покраски можно понимать замену пластиковых окон в местах общего пользования и капитальный ремонт балконных плит.

Органы региональной власти могут принять дополнительный перечень видов работ по которому можно провести работы. Это может быть, например, замена асфальтового покрытия во дворе или установка детской площадки. Приняты такие дополнения или нет уточняйте в своих регионах.

Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме возможно только после решения общего собрания собственников на котором определяется способ формирования фонда капитального ремонта и последовательность проведения видов капитального ремонта. Способ формирования фонда капитального ремонта возможен в трех вариантов: на счете регионального оператора, специальном счете регионального оператора и специальном счете дома. Чтобы возможность управления взносами на капитальный ремонт была более удобной, лучше определить средства на специальном счете дома. В этом случае будет проще вносить изменения в программу капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.

Программа капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома составляется в региональных структурах, которые отвечают за работу с жилищно-коммунальным хозяйством. Поэтому знать все проблемы дома, чтобы определить очередность видов капитального ремонта просто не может. В связи с этим была создана возможность переноса тех видов работ, которые нуждаются в первую очередь на более ранний срок. Например, в программе стоит более ранний срок капитального ремонта кровли, а в первую очередь необходимо провести замену инженерных коммуникаций отопления.

Особенно востребована эта функция у многоквартирных домов, где созданы специальные счета. Так как в них собственники сами отвечают за расходование взносов на капитальный ремонт. Если в программе капитального ремонта общего имущества дома год проведения работ совпадает с тем, который необходим собственникам, то после накопления необходимой суммы на счете можно приступать к работам. Если Ваши взносы на капитальный ремонт аккумулируются у регионального оператора, то год проведения работ и виды работ решает за Вас региональный оператор. Перенести сроки в таком доме в теории возможно, но при активности управляющей компании по данному вопросу.

Проводить такой ремонт может только специализированная организация с необходимыми допусками и лицензиями. Обязательно при его проведении между заказчиком работ и подрядчиком составляется смета работ и заключается договор. По окончании работ составляется акт выполненных работ.

Собственникам очень важно, чтобы общее имущество многоквартирного дома находилось в исправном состоянии и не создавало угрозы проживания в нём. Чтобы этого добиться необходимо, чтобы управлением общим имуществом многоквартирного дома осуществлялось надежной управляющей компанией. Управление общим имуществом может осуществляться тремя способами:

  • Непосредственным управлением собственниками;
  • Товариществом собственников жилья или жилищно-строительным кооперативом в лице правления и его председателя;
  • По договору управления между собственниками и управляющей организацией или между ТСЖ и управляющей организацией.

Во всех случаях кроме непосредственного управления ответственность за содержания общего имущества будет лежать на той организации, которая управляет домом. Другими словами, Ваша управляющая компания обязана следить за порядком в подъездах, на дворовой территории, содержанием деревьев на земельном участке, исправности инженерных систем для подачи коммунальной услуги до собственника, работоспособности общедомовых счетчиков и всего того, что описано в правилах содержания общего имущества многоквартирного дома. Именно за эту работу управляющая компания получает денежные средства из тарифа содержания и ремонта жилья, которые оплачивает собственник ежемесячно.

Использование общего имущества многоквартирного дома управляющей компанией может быть только с согласия общего собрания собственников. В это входит использование подвальных помещений, любых мест общего имущества под рекламу, земельного участка под автостоянку для конкретных жителей и т.д.

В случае нарушения прав собственника необходимо обращаться в надзорные органы или судебные с исковым заявлением в защиту своих прав.

Собственник помещения в многоквартирном доме является владельцем и части земельного участка , на котором расположен дом и его дворовая территория и всё что на нем расположено также является общедолевым имуществом . Собственники являются владельцами деревьев , детской площадки и любых других конструкций , расположенных на земельном участке дома пропорционально площади своей квартиры . Также , как и с общим имуществом долю на земельном участке нельзя выделить в натуре и продать вам разрешение на строительство торгового объекта общее собрание не может . Но решить вопрос о строительстве детской площадки или посадки деревьев это в Ваших силах . В любом случае благоустройством земельного участка должна заниматься управляющая компания исходя из денежных средств , которые ей выделили жители.

Статья написана по материалам сайтов: 101jurist.com, grazhdaninu.com, moezhile.ru, mir-zhkh.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий