Продажа доли в приватизированной квартире 2019 год

В основном долевая собственность распространена в мегаполисах. После приватизации коммунального жилища и его «раздела» владельцами такой недвижимости могут стать от двух до семи человек.

Кроме того, это могут быть совершенно чужие люди, родственники (дети и родители) или же лица, которые утратили родственную связь (бывшие муж и жена). Рано или поздно один из совладельцев жилья пожелает «разъехаться» и продать свою долю. И тут начинает возникать множество трудностей. Как продать долю в квартире на выгодных условиях? Давайте разберемся детально.

Чтобы продать свою долю, необходимо выполнить целый ряд процедур. Без согласия остальных совладельцев прописать новых постояльцев или даже сделать ремонт не получится. А продать или сдать в аренду часть жилища тоже будет довольно сложно.

Между тем, продать долю в приватизированной квартире все-таки можно. Правда, для этого придется пройти такую хлопотную процедуру, как выделение доли. Это означает, что после проведения приватизации каждому из совладельцев принадлежит обязательная определенная доля.

Она может быть выраженной дробно. К примеру, у двухкомнатной квартиры есть два собственника, доля каждого из них ½. Если говорить о доле в натуре, то получается, что каждому человеку принадлежит одна из комнат, а помещениями общего пользования (кухня, коридор, кладовая) они будут владеть совместно. Более того, после выделения доли они также будут иметь право пользоваться вышеперечисленными помещениями. В таком случае доля каждого становится личной, а соседи так и будут оставаться совладельцами.

Совместную собственность тоже можно разделить. Это, как правило, сложный и длительный процесс, после которого общая собственность будет аннулирована, а полноправным хозяином станет только один человек.

Выделения доли оформляется нотариально, никакие устные договоренности, естественно, юридической силы иметь не будут. В то же время, если совладельцы не придут к общему решению, то этот вопрос необходимо решать только через суд. Как правило, иск подает тот владелец, который желает провести процедуру выделения доли. Судебная тяжба может затянуться до полугода и дольше (особенно если другие участники не будут ходить на заседания).

После выделения доли хозяин вправе ее продавать. Но перед тем как это сделать, необходимо предложить осуществить выкуп своей части другим собственникам. По закону, перед тем, как продать долю в квартире, другим хозяевам обязательно стоит направить письменное уведомление с предложением совершить покупку.

В таком документе указывается стоимость и технические характеристики жилища. Принять решение о купле вашей доли совладельцы могут в течение месяца после ознакомления с письмом. То есть за этот срок они должны либо принять ваше предложение, либо отказаться от покупки.

Чтобы не возникло никаких недоразумений, такое предложения необходимо отправлять заказным письмом. Ведь если в дальнейшем, например, собственники заявят в суде, что они не получали никакого уведомления, то вы сможете предоставить доказательства.

Многие неосведомленные граждане часто спрашивают: «Можно ли продать долю квартиры, если соседи против этого?». Почему-то многие считают, что другие хозяева действительно могут помешать процессу продажи своей части жилища. На самом деле это не так, все, что вы должны по отношению к другим совладельцам – уведомить их о вашем намерении продать квартиру. Если они не согласны на покупку, то это не дает им право запретить продажу доли другим лицам.

После того, как пройдет 30 дней с момента ознакомления соседей, вы вправе передавать свою часть кому угодно. Но помните: цена должна строго соответствовать той, которую вы указывали в письме-уведомлении совладельцам (ни меньше и ни больше). Если же вы решите продать долю в приватизированной квартире по другой цене, то любой из соседей сможет оспорить такую сделку в судебном порядке в течение трех месяцев.

Некоторые продавцы в таком случае решаются пойти на хитрость. Дабы не проводить процедуру уведомления соседей, они просто оформляют дарственную. При этом типе сделки уведомление соседей производить вовсе необязательно, а само оформление выйдет дешевле и пройдет быстрее.

Но и здесь есть подводные камни: если подарите свою долю человеку, который вам родственником не является, то такой договор совладельцы могут оспорить. И даже если соседям не получится установить, что вместо дарения имела место сделка купли-продажи, то факт отсутствия родственных связей, в принципе, доказать не так сложно. Перед тем как продать долю в квартире, важно договориться с покупателем обо всех важных моментах. В частности, обсудите порядок оплаты, к примеру, можно продать с отсрочкой платежа или в рассрочку.

Если в квартире прописан несовершеннолетний, то все зависит от того, является ли он собственником жилья или нет. Если на продажу выставляется принадлежащая ему доля, то, чтобы ее можно было реализовать, придется получать разрешение от органов попечительства и опеки. Во всех иных случаях идет такая же предпродажная подготовка. Однако предложение о покупке направляют не ребенку, а его родителям или же опекунам.

Отсылать письмо-уведомление придется, конечно же, и другим собственникам. Если отношения между соседями нормальные, то можно просто обсудить этот вопрос с ними, а потом оформить нотариальный отказ каждого совладельца от покупки. Если же владельцы отказались от приобретения вашей доли, но вы изменили цену, их снова придется заново письменно уведомлять об этом и ожидать ответа на протяжении месяца.

Если же нужно продать долю ребенка в квартире, то в таком случае его родители должны получить согласие на продажу от органов попечительства. Причем такой структуре нужно представить документы о том, что условия для проживания ребенка не ухудшатся, и он не останется без жилья.

То есть от вас потребуют подать документы на квартиру, которую вы собираетесь покупать взамен, или же на долю в жилище (размер обязательно должен быть не меньше, чем был у ребенка до этого). Вместо бумаг на новую квартиру, где будет проживать ребенок, могут потребовать открытый счет в банке на имя несовершеннолетнего гражданина или другие доказательства. Во всем же остальном, чтобы продать долю ребенка, придется выполнить все те же действия, что уже были описаны выше.

Стоит отметить, что распорядиться своей долей можно, даже если это неизолированная комната. То есть теоретически человек имеет право продать долю в однокомнатной квартире. Закон не запрещает осуществлять подобные сделки. Однако на практике совершить такую операцию достаточно трудно.

Да и цена на такие квадратные метры будет чисто символическая, ведь вряд ли кто-то захочет делить одну жилую комнату, где живет еще один совершенно чужой человек. В таком случае лучше договариваться с другим совладельцем о продаже недвижимости целиком, или же предложить ему выкупить вашу долю. Если же сосед не согласен на такие варианты, то придется решать эту проблему только через суд.

Намного проще продать 1/2 долю квартиры, если в жилище есть 2 и более изолированные жилые комнаты. Конечно же, в таком случае цена за недвижимость все рано будет меньше, но при необходимости покупателей на такой вариант найти можно.

Риелторы отмечают, что в процессе продажи доли можно столкнуться со многими трудностями. В первую очередь это может быть связанно с тем, что некоторые совладельцы путают понятия «преимущественного выкупа» с «разрешением на продажу». Они, к примеру, могут уклоняться от получения письма-уведомления о продаже доли, а без их письменного отказа провести регистрацию сделки не представляется возможным. К сожалению, в Гражданском кодексе ничего не говорится о том, что делать в случае, если соседи не идут на встречу.

Примечательно и то, что обязать продать долю в квартире других совладельцев по закону нельзя. Посягательство на частную собственность других лиц – это уголовно наказуемое деяние. Поэтому договориться о выкупе вами долей других собственников можно только полюбовно.

Бывают и такие ситуации, когда выкупить предложенную долю захотят сразу же несколько совладельцев. Если такое случается, то продавец сам может выбирать, кому из них передавать свою долю.

Если же, несмотря на все трудности, вы все равно решили продать долю в приватизированной квартире, то следует заняться оценкой ее стоимости. На цену будут влиять такие факторы:

· количество комнат в жилище;

Естественно, собственник вправе сам устанавливать стоимость комнаты (комнат), однако практика показывает, что ее стоимость будет на 30-40% ниже ее рыночной цены. Если же вы решите продать часть доли в квартире, то приготовьтесь к тому, что это будет сделать еще сложнее.

Заниженная цена — это вполне законная «компенсация» за возможные конфликты с соседями. Ведь довольно часто другие совладельцы не очень рады новым жильцам. Бывают и такие ситуации, когда соседи вообще ставят новые замки во входной двери.

В таком случае человеку придется обращаться в суд с иском о предоставлении доступа к пользованию квартирой. В судебной инстанции, конечно же, станут на сторону потерпевшего, и новый владелец сможет вернуться к себе в дом с судебным приставом. Однако если совладельцы начнут постоянно «пакостить», то жить в такой обстановке будет весьма сложно. Вот в связи с этим цена на долю в квартире всегда будет примерно на треть дешевле ее рыночной стоимости.

Итак, как продать долю в квартире? В принципе, если выполнять все предписания гражданского законодательства, то особых трудностей возникнуть не должно. Самое главное — не забыть предложить выкупить свою долю другим совладельцам. Если же они откажутся, то совладельцы должны оформить нотариальный отказ об этом. Если доля, которая выставлена на продажу, принадлежит ребенку, то придется также получать разрешение от органа опеки и попечительства. Вы вправе также продать часть своей доли.

И последнее: продать комнату можно лишь в том случае, если она была приватизирована, а собственники владеют жилищем на основании долевой собственности.

Человек вправе продать свое имущество, когда посчитает нужным. Это относится и к доле в квартире. Расскажем, какие схемы продажи долей в приватизированной квартире существуют.

Доля в квартире – это часть жилплощади, которую невозможно выделить в натуре. Доля выражается в арифметическом значении и представляет собой часть в праве общей собственности.

Долевая собственность может быть только в приватизированном жилье. Часто это понятие путают с совместной собственностью. С точки зрения закона это абсолютно разные вещи. Совместная собственность, как правило, бывает у супругов, когда они приобретают какое-либо имущество в период брака.

Долевая собственность чаще всего образуется в процессе приватизации или при разделе имущества в результате расторжения брака. При переоформлении участники выдела долей по умолчанию получают равные доли, если соглашением или решением суда не предусмотрено иное.

При намерении продать долю в квартире собственник должен действовать в порядке, предусмотренном законодательно. В первую очередь, он обязан предложить выкупить долю своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки.

Пункт 1 ст. 250 ГК РФ:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Дать совладельцам реализовать свое право можно посредством направления им уведомления о продаже доли, в котором указывается цена и прочие условия предстоящей сделки. После этого следует дождаться их решения. Они могут согласиться купить долю или отказаться от покупки. На раздумья законом определен месяц.

Это интересно:  Как вернуть подаренную квартиру обратно дарителю и можно ли отказаться от дарственной? 2019 год

Пункт 2 ст. 250 ГК РФ:
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Только после этих операций возможно оформление купли-продажи. Оно осуществляется в общем порядке. Стороны обговаривают условия сделки и закрепляют их письменным договором купли-продажи. В дальнейшем этот документ становится основанием для регистрации права собственности в Росреестре.

Устные договоренности не являются действительными, когда дело касается недвижимости.

Ст. 550 ГК РФ:
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Раздел квартиры на доли может происходить одним их трех способов:

  1. Путем заключения мирного соглашения.
  2. Посредством подписания брачного договора (если собственность делят супруги).
  3. По решению суда.

Размер долей зависит от оснований возникновения долевой собственности, произведенных улучшений, вложений в содержание жилья и т.д. В дальнейшем, на корректировку размера доли будет оказывать влияние также и изменение состава участников.

По общему правилу, если доли не были распределены по соглашению сторон или в судебном порядке, они признаются равными.

Пункт 1 ст. 245 ГК РФ:
Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Каждый сособственник имеет полное право распоряжаться своей долей. Он может ее продавать, дарить, завещать и т.д.

Продажа доли в квартире родителям или другим близким родственникам происходит в общем порядке. Единственное отличие – невозможность в дальнейшем получить налоговый вычет с суммы, за которую родители приобрели долю у детей.

Чтобы избежать налогообложения и вытекающих расходов многие граждане вместо договора купли-продажи оформляют сделку с помощью дарственной. В этом случае передача денег в счет приобретения доли нигде не фиксируется, а обязанности заплатить налог не возникает.

С родственниками, которые не считаются близкими, сделка заключается также, как и с остальными лицами. Алгоритм следующий:

  1. Направление уведомления другим сособственникам.
  2. Получение от них письменного отказа от покупки в течение месяца.
  3. Получение согласия на покупку от родственника, если он входит в число сособственников. Если не входит – оповещение родственника о возможности заключения сделки.
  4. Составление договора купли-продажи.
  5. Оформление акта приема-передачи.
  6. Регистрация документов в Росреестре.

Доход, полученный от реализации доли, облагается налогом по ставке 13 %. Эта обязанность возникает, если доля находится в собственности менее трех лет (пяти лет с 2016 года). В дальнейшем можно получить имущественный вычет, обратившись в ФНС.

В случае, когда продавец, игнорируя требования законодательства, реализует долю до истечения месячного срока для принятия решения сособственниками или без их уведомления, любой из участников долевой собственности вправе подать иск в суд.

В иске он может потребовать перевести на себя права и обязанности покупателя. Подать иск можно в течение трех месяцев после того, как участник долевой собственности узнал о проведенной сделке.

Пункт 3 ст. 250 ГК РФ:
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Продать долю несовершеннолетнего можно только с согласия органов опеки и попечительства, а также нотариуса. Чтобы такое согласие получить необходимо взамен реализуемой доли передать ребенку аналогичную долю в другой квартире. Оставить несовершеннолетнего без собственности нельзя.

Согласие выдается обоим опекунам или родителям, которые представляют интересы ребенка. Если один из них не может присутствовать, дело переводится в суд. Решить проблему можно предоставив письменное разрешение на продажу, документ о лишении родительских прав или решение суда о признании родителя пропавшим без вести.

Вся процедура оформления сделки будет включать в себя следующие этапы:

  1. Подача заявления в органы опеки. Решение выдается спустя две недели.
  2. Выписка ребенка из квартиры.
  3. Заключение договоров купли-продажи и акта приема-передачи. Продажа доли и покупка нового жилья должно происходить одновременно.
  4. Регистрация права собственности.
  5. Предоставление копий всех документов в органы опеки.

После приобретения нового жилья ребенка нужно сразу же там прописать.

Деньги, полученные от продажи доли, являются доходом физического лица. Сумма подлежит налогообложению по ставке 13 %.

Налог нужно оплатить после оформления всех документов. Помимо этого, потребуется подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ. Декларация подается по месту постоянной регистрации в срок до 30 апреля года, следующего за годом оформления сделки.

Продать долю в квартире можно путем заключения одной из следующих сделок:

  1. «Чистая» купля-продажа.
  2. Оформление дарственной на всю долю или ее часть.
  3. Передача доли в залог.
  4. Передача прав на основании договора займа.

Три последние сделки по факту являются фиктивными. Разберемся, как эти схемы реализуются на практике.

Владелец доли вправе дарить ее кому угодно без уведомления сособственников и без получения их согласия. Для этого нужно правильно оформить дарственную.

В договоре дарения прописываются данные обо всех лицах, проживающих или зарегистрированных в квартире, указываются данные о даре (метраж, размер доли в общем праве собственности). После подписания дарственной у одаряемого, если это не близкий родственник, возникает обязанность по уплате подоходного налога.

Продавец может «подарить» как всю долю, так и ее часть. Во втором случае оставшиеся метры продаются одаряемому по обычному договору купли-продажи, так как у него уже есть приоритетное право покупки.

Схема заключается в том, чтобы передать долю в качестве залога банку для обеспечения выплаты кредита. Банк выдает деньги, а заемщик намеренно их не возвращает. Как итог – доля переходит в собственность банка, а бывший владелец остается с деньгами.

Чтобы это было возможно реализовать необходимо соблюдение двух условий:

  1. Сумма долга более 5 % от ценности залогового имущества.
  2. Просрочка составляет более трех месяцев.

Об этом говорится в ФЗ № 102 от 16 июля 1998 года «Об ипотеке».

Пункт 1 ст. 545.1 ФЗ № 102:
Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

К этой схеме прибегают собственники долей, когда надежды выгодно продать долю нет.

В этом случае оформляется обычный договор купли-продажи, суть которого описана в ст. 549 ГК РФ.

Пункт 1 ст. 549 ГК РФ:
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В тексте договора обязательно нужно прописать сведения о всех лицах, проживающих в квартире с указанием их прав на жилплощадь. После подписания договора купли-продажи необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

По договору займа «продавец» получает всю сумму, в которую оценивает долю, в качестве займа, а взамен закладывает долю «покупателю». Схема похожа на соглашение о залоге с банком.

Сделка регистрируется. После этого стороны подписывают документ, по которому долг прощается, а доля в квартире передается залогодержателю.

В отличие от схемы с заключением договора дарения, продавец в этом случае не рискует остаться без доли и без денег. В договоре займа сумма продажи указывается полностью.

  • Общегражданский паспорт или свидетельство о рождении собственника.
  • Согласие на сделку супруги/супруга, если доля является совместно нажитым имуществом.
  • Документ-основание возникновения права собственности – свидетельство о приватизации или наследовании, дарственная, договор купли-продажи и т.д.
  • Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • Выписка из домовой книги.
  • Техническая документация из БТИ.
  • Разрешение органов опеки, если собственник несовершеннолетний.
  • Отказ других сособственников от приобретения доли.

Если от лица собственника действует доверенное лицо, потребуется также предоставить доверенность, заверенную нотариально.

Отказаться от владения своей долей можно посредством оформления дарственной. Это самый простой и популярный способ.

Для его реализации требуется только согласие одаряемого. Им может стать любое лицо на усмотрение собственника, в том числе, и другой участник долевой собственности.

Другой способ подразумевает, что приватизация еще не произошла. В этом случае нужно обратиться к нотариусу и оформить отказ от участия в приватизации в письменной форме. Тогда эта доля будет распределена между другими участниками.

Завещание на долю оформляется в общем порядке, предусмотренном Главой 62 ГК РФ. Собственник может завещать свою долю кому угодно. При этом не нужно спрашивать разрешения у совладельцев.

Завещание оформляется строго от руки, удостоверяется нотариусом и передается ему на хранение до даты открытия наследственного дела.

Вернуть долю в квартире можно в судебном порядке. Для этого необходимо подать иск в суд общей юрисдикции.

Иск будет удовлетворен, если доля была реализована незаконным путем. Еще одна причина – покушение на вашу жизнь или здоровье одаряемым. Оспорить дарственную можно также в случае если одаряемый пережил дарителя.

Доля – такой же объект недвижимости, как и целая квартира. Она может выступать предметом любых сделок, предусмотренных гражданским законодательством – купли-продажи, дарения, мены, залога и т.д.

Если продается доля, собственником которой является несовершеннолетний, родители выступают его представителями. Они не могут быть самостоятельной стороной в этом случае, так как представляют интересы ребенка, но не свои собственные. Кроме того, родители не являются собственниками доли. Они не имеют никаких прав на собственность ребенка и не могут самостоятельно ее реализовывать.

Руководитель направления сложной недвижимости Александр Петров рассказывает о схеме продажи долей в квартире.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Приватизация квартиры предполагает переход права собственности на недвижимость от государства к физическим лицами или организациям. Долевая собственность может быть закреплена как за гражданами, находящимися между собой в родственных отношениях, так и за посторонними лицами.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Каждый собственник жилплощади вправе распорядиться своей долей по личному усмотрению, но с соблюдением прав всех проживающих в квартире лиц.

Это интересно:  До какого возраста платят алименты ребенку? До скольки лет? 2019 год

Продать долю в приватизированной квартире следует по письменному договору, с соблюдения правил преимущественной покупки. Подобная норма позволяет закрепить недвижимость за заинтересованными лицами, проживающими под одной крышей.

Преимущественное право установлено в статье 250 ГК РФ и означает, что гражданин, решивший получить деньги за свою долю, должен предложить приобрести ее другим собственникам.

Подобное предложение выражается в письменной форме, с обязательным заверением печатью нотариуса.

Приватизированная квартира, разделенная на доли между собственниками, может быть пригодна для проживания, но продажа сопровождается трудностями юридического и фактического характера.

Юридическая процедура требует тщательной информации о размере и характеристике доли, так как она не всегда пропорциональна количеству собственников. Например:

  • один жилец владеет ½ площади;
  • в собственности остальных находится по ¼ квартиры.

Возможны ситуации, когда собственник владеет ½ приватизированной квартиры, а вторая жилья находится в общей собственности двух лиц (например, супругов).

Подобные ситуации требуют скрупулезного анализа, так как небольшая ошибка при заключении договора продажи может стать основанием недействительности такой сделки.

Доля предполагает обособленную часть в общем имуществе. Долевая собственность на недвижимость подтверждается конкретным правоустанавливающим документом – «розовым» свидетельством.

В долевой собственности может находиться одна или несколько комнат в квартире. Собственники имеют равноценное право пользования определенными помещениями – кухней, ванной, санузлом и др.

Доля может выступать объектом:

  • дарения;
  • залога;
  • возмездных гражданских сделок – купли, продажи.

Подобная сделка должна быть осуществлена в письменной форме, с желательной регистрацией у нотариуса. Письменный договор остается обязательным условием сделки (статья 550 ГК РФ).

Государственная регистрация права собственности на купленную долю является необходимой и может быть осуществлена в принудительном порядке – если одна из сторон сделки по каким-либо причинам не желает обращаться в территориальное управление Росреестра.

Закон не запрещает отказываться от доли в приватизированной квартире в пользу матери. На практике сделки подобного характера не часты.

ГК РФ не предоставляет преимущества покупки (продажи) доли родственникам. Преимущественное право приобретения доли сохранено за собственниками – независимо от степени родства.

Продажа доли родственнику осуществляется на общих началах. Если родственник является собственником квартиры, то он имеет право приоритетной покупки реализуемой части жилплощади наравне с другими лицами.

Родственные отношения влияют на право дарения, так как при дарении недвижимости родственникам 13% налог не взимается.

Продажа доли без согласия других собственников чревата рисками оспаривания такого договора. Статья 250 ГК РФ закрепляет правило преимущественной покупки доли в общей жилплощади (и др. имуществе).

При несоблюдении подобной нормы существует вероятность, что собственники недвижимости:

  • будут не согласны с продажей;
  • обратятся в суд с требованием перевести на себя все права и обязанности покупателя.

Интересы несовершеннолетнего могут представлять:

  • родители;
  • законные представители (опекуны, попечители).

Они не обладают правом самостоятельного распоряжения имуществом ребенка без разрешения органа опеки и попечительства.

Участие родителей не делает их самостоятельной стороной договора купли-продажи доли, а свидетельствует о том, что родитель выступает в сделке в качестве заинтересованного лица, защищающего права ребенка.

Интересует наследование приватизированной квартиры? Смотрите тут.

Отчуждение доли в недвижимости новому собственнику требует соблюдения ряда обязательных условий:

  1. Составление и подписание договора.
  2. Уведомление других собственников о продаже доли.
  3. Получение от них письменного отказа (либо согласия) в преимущественной покупке.
  4. Уплата подоходного налога.

Юристы разработали несколько схем передачи доли на возмездной основе, включая:

  • «фиктивный» договор дарения;
  • соглашение о залоге;
  • договор купли-продажи с соблюдением положений статьи 549, статьи 558 ГК РФ.

Дарение и залог являются способами упрощения процедуры возмездной передачи доли в недвижимости. Юристы говорят о «притворном» характере таких сделок (с целью прикрыть другую сделку, которая изначально не порождает у сторон прав и обязанностей).

На практике опытные адвокаты научились проводить сделки по отчуждению доли в общей недвижимости без нарушения норм гражданского законодательства.

Дарение (глава 32 ГК РФ) является безвозмездной сделкой. Передача денег по такому договору не предусмотрена.

При оформлении договора дарения (с фактической передачей денег за долю недвижимости) юристы рекомендуют придерживаться следующего порядка:

  • определение окончательной цены продаваемой доли;
  • согласование условий договора;
  • регистрация сделки в Росреестре;
  • передача денег продавцу через банковскую ячейку (для конфиденциальности сделки).

Договор дарения подлежит налогообложению (за исключением дарения между родственниками). Налог взимается исходя из рыночной оценки стоимости доли недвижимости.

Доля в приватизированной квартире может стать объектом залога по договору займа. В таком случае рекомендованы следующие действия:

  • заключение договора займа (с передачей денег продавцу);
  • подписание соглашения о залоге;
  • передача доли залогодержателю.

Сложности подобных процедур заключаются в ожидании истечения срока действия договора и возврата займа Возможны ситуации, когда доля должна будет изыматься по решению суда (при последующем отказе продавца передать залог займодавцу).

Продажа доли без необходимости оформить дарственную может осуществляться стандартным способом – путем подписания договора купли-продажи.

Тогда должны быть:

  • согласованы условия о цене;
  • приведены характеристики (размер) доли в общей приватизированной квартире.

Подобный договор должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре.

Заявление о регистрации подается лично либо через федеральные (региональные) порталы государственных услуг.

Закон не указывает, каким образом другие собственники должны быть извещены о продажи доли одним из них.

Юристы рекомендуют оформлять заказные письма с уведомлением о продаже (с регистрацией их у нотариуса).

Отказы собственников в преимущественной покупке доли также должны быть получены в письменной форме.

Для продажи доли необходимо:

  1. Установить ее стоимость.
  2. Предложить ее продажу другим собственникам приватизированной квартиры.
  3. Получить от них письменные отказы (либо) согласие.
  4. Согласовать условия договора с подписью контрагентов.
  5. Оформить акт приема-передачи доли.
  6. Пройти процедуру госрегистрации права собственности.

Перечень подобных мероприятий может быть дополнен процедурами экспертизы жилья, судебными разбирательствами по выделу и уточнению размера доли.

Рекомендуется заинтересовать собственников в покупке доли, либо продавать все доли сообща, с последующим распределением денег между всеми собственниками в зависимости от размеров их долей.

Примерный перечень документов должен содержать:

  • правоустанавливающие, технические документы;
  • договор;
  • уведомления дольщиков о продаже, их письменные отказы.

Для регистрации права собственности потребуется:

  • справка-выписка о лицах, за которыми остается право постоянного пользования жилплощадью;
  • справка из БТИ о стоимости жилья;
  • заявления в Росреестра от имени заинтересованных лиц;
  • госпошлина.

Главная сложность подобной сделки – поиск клиента. В покупке доли должны быть заинтересованы собственники, проживающие в квартире.

Некоторые собственники могут уклоняться от подписания отказа в преимущественной покупке доли либо оспаривать уже состоявшуюся сделку.

В подобной ситуации целесообразно обращаться за помощью к квалифицированному юристу.

Оформить отказ от доли можно в любое время и без предварительного одобрения другими собственниками квартиры.

Подобное одностороннее юридическое действие желательно выполнять одновременно с подписанием договора дарения в пользу конкретного лица.

Передать безвозмездно долю можно на основании договора дарения. Он заключается при посредничестве нотариуса и проходит государственную регистрацию в территориальном управлении Росреестра.

Главное условие сделки – волеизъявление обеих сторон, с соблюдением прав других, проживающих в квартире, лиц.

При согласии одного из собственников купить долю заключается договор купли-продажи с дальнейшей государственной регистрацией.

Дарение в пользу другого дольщика также влечет переход права собственности и возможное объединение долей.

Можно действовать по нотариально удостоверенной доверенности – через юридические агентства или заинтересованных лиц.

При соблюдении правил продажи доли в общей приватизированной квартире оспаривать сделку не имеет смысла.

Конфликтные ситуации возможны, если не был соблюден порядок преимущественного приобретения доли заинтересованными лицами, или если при ее реализации не были учтены права несовершеннолетних лиц.

Такие споры подлежат разрешению в судах общей юрисдикции.

Завещание должно быть составлено с требованиями главы 62 ГК РФ. Гражданин может лишить доли наследника либо передать ее в пользу государства (муниципалитета).

Возможны ситуации, когда в завещании указан конкретный наследник, но не учтены права обязательных наследников (нетрудоспособных детей наследодателя).

Завещание подлежит регистрации у нотариуса в обязательном порядке.

При равноценном и справедливом разделе долей и продажи одной из них новому собственнику возврат будет крайне затратным делом.

Необходимо будет доказать в суде, что раздел изначально ущемлял права несовершеннолетних или иных лиц.

Вернуть имущество можно при раскрытии мошеннических схем по отчуждению долей под прикрытием договоров дарения или залога.

Подлежит ли разделу при разводе приватизированная квартира? Читайте здесь.

Может ли быть получен отказ в приватизации квартиры в связи с перепланировкой? Подробно в этой статье.

Граждан интересуют порядок определения супружеской доли в общей приватизированной квартире, дарения доли родственнику и т.д. Наиболее актуальные вопросы приведены ниже.

Возможна при обращении взыскания кредиторов на имущество должника (например, индивидуального предпринимателя). Законом предусмотрена возможность требовать через суд продажи «микродоли» в общей квартире, то есть доли, размер которой ничтожно мал.

Оно должно быть получено в письменной форме, и, желательно, заверено у нотариуса. Обязательный бланк подобного заявления не предусмотрен законом, согласие может быть оформлено в свободной форме.

Собственник может смело продавать часть своей недвижимости, если другие дольщики откажутся приобрести ее в течение месяца со дня объявления о продаже.

Реализация доли в приватизированной квартире – длительная процедура, так как требует учета интересов всех зарегистрированных на жилплощади лиц. За правовой поддержкой рекомендуется обращаться к специалистам, которые в состоянии проанализировать все риски, преимущества такой сделки и добиться ее положительного результата.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Наниматели социального жилья после его приватизации зачастую задумываются о продаже приватизированной квартиры для покупки более удобной недвижимости. О том, через какой период после приватизации можно продать квартиру, нужно ли платить налог, что делать при долевой собственности и наличии несовершеннолетних собственников, — рассказано в статье.

Часто граждан волнует вопрос, когда после приватизации можно реализовать недвижимость, сколько нужно ждать и какие последствия влечёт скоропостижная продажа имущества — обратимся к законодательству РФ.

После того, как Росреестр произвёл государственную регистрацию права собственности и жильцы муниципального жилья стали его собственниками, они получили права владения, пользования и распоряжения этим имуществом.

Согласно закону № 218-ФЗ, принятому в 2015 году 13 июля, после внесения в реестр ЕГРН записи о новом праве собственности, объект считается такой же квартирой, что и квартиры, изначально бывшие в частной собственности.

После получения документов о регистрации — выписки из ЕГРН, можно продать квартиру в любой желаемый момент.

Если вы хотите продать свою квартиру, то нужно знать общую схему продажи любого жилья, которая дополняется в зависимости от индивидуальных особенностей.

Как удачно и безопасно продать приватизированную квартиру — этапы:

  1. Объективная оценка стоимости квартиры. Несмотря на очевидное желание любого продавца реализовать имущество по высокой цене, нужно понимать, что найти покупателей на квартиру не всегда просто. И надо учитывать, что покупатели не будут соглашаться на сделку по условиям, не выгодно отличающимся от общих рыночных предложений. Для эффективной реализации недвижимости нужно выбрать один из двух путей: объективно оценить жильё либо вложиться в квартиру для повышения её стоимости.
  2. Подготовка квартиры. Сюда входит как техническая и визуальная, так и документальная привлекательность объекта для покупателей — наличие необходимых документов на жильё, выписка или гарантия скорейшей выписки прописанных жильцов и т.д. Как выписать человека из приватизированной квартиры без его согласия подробно здесь.
  3. Составление объявления. Правильно сформулированный текст объявления о продаже — залог интереса покупателей. Очень часто из-за неверного, с точки зрения маркетинга, объявления потенциальные клиенты его не замечают или пропускают. Важно указать технические параметры объекта — площадь, этажность, количество комнат, местонахождение и т. п. Наличие фотографий всегда привлекает внимание покупателей — обычно объявления без фотографий отсеиваются внутренним фильтром. Также важно указать цену недвижимости.
  4. Подготовка к осмотру квартиры. Необходимо изучить приёмы риэлторов, с помощью которых можно произвести наиболее благоприятное впечатление у потенциального клиента при посещении объекта — выбрать выгодное время для просмотра, подготовить презентабельную речь, ответы на распространённые вопросы.
  5. Оформление сделки. Если заблаговременно не решить, как будет совершаться сделка купли-продажи квартиры, в какой форме будет подписано соглашение по отчуждению имущества, каким способом проводиться оплата и передача жилья, будет ли в сделке участвовать третьи лица, нотариус, юрист и т. д., то высоки риски потерять покупателя.
Это интересно:  Закон о предоставлении земельных участков многодетным семьям: 138 ФЗ 2019 год

Важным вопросом при реализации имущества является правовая сторона сделки и налогообложение.

В Налоговом кодексе России предусмотрен такой налог, как НДФЛ. Одним из объектов НДФЛ является реализация недвижимого имущества, т. е. с такой операции нужно уплатить налог в бюджет в размере 13% от полученной выручки.

  • для квартиры, приватизированной до 2016 года, — продавец освобождается от обложения сделки при продаже квартиры;
  • для квартиры, приватизированной после 2016 года, — продавец освобождается от обложения сделки, если квартира находилась в собственности больше 3 лет.

Таким образом, при продаже сразу после приватизации придётся уплачивать налог в размере 13%. Причём предъявить расходы на приобретение этой квартиры невозможно — ведь она приватизирована бесплатно.

До 2016 года квартиры, полученные в результате приватизации, освобождались от НДФЛ.

В 2016 году законом 382-ФЗ от 29 ноября 2014 года были внесены поправки в Налоговый кодекс России, по которым реализация приватизированного жилья освобождается от обложения, если квартира находилась в собственности более 3 лет, менее — придётся платить.

Представить расходы невозможно, поэтому продажа квартиры не рекомендуется — придётся платить крупную сумму в бюджет.

Если квартира принадлежит на праве собственности нескольким людям, то ни один из них не может продать её единолично и без согласования сделки с остальными. Такая квартира находится в общей собственности.

Общая собственность бывает двух видов:

При совместной собственности доли сторон не определены. Например, имущество, купленное после брака, считается общей совместной собственностью. Для разделения этого имущества нужно обращаться в суд с заявлением на выделение долей. Суд распределит доли с объективным учётом интересов сторон (у кого останутся несовершеннолетние дети и т. п.).

Доли могут быть в процентах, а могут быть в натуре. Натуральные доли возможны, если в квартире более 1 жилой комнаты.

Например, у супругов двухкомнатная квартира, можно выделить одну комнату мужу, вторую комнату — жене, а общую территорию распределить только в процентах.

Независимо от того, являются доли процентными или натуральными, для их продажи требуется соблюдать статью 250 Гражданского кодекса России.

Там указано, что собственники целого объекта при решении одного из них продать свою долю, имеют право преимущественной покупки доли в квартире, т. е. могут выкупить долю по уведомлению до предложения её посторонним лицам.

Цена, по которой доля предлагается другим собственникам, не должна быть больше рыночной цены, предлагаемой внешним потенциальным покупателям, т. е. цена конечной продажи, обозначенная в заключенном договоре купли-продажи, не должна быть меньше цены, предложенной перед этим другим собственникам.

Таким образом, если квартира принадлежит нескольким собственникам, возможны следующие варианты:

  1. Все собственники продают квартиру сразу и вместе — по общему или индивидуальным договорам;
  2. Один из собственников продаёт долю — предлагает другим, и долю выкупает кто-либо из других собственников;
  3. Один из собственников предлагает долю остальным, они отказываются, следовательно, он может продать её постороннему лицу.

При продаже долевого имущества необходимо заверить договор купли-продажи нотариальным удостоверением. Какие документы нужны для продажи доли в квартире другому собственнику читайте тут.

Для продажи квартиры, в которой прописаны или имеют доли дети до 18 лет, необходимо получить письменное разрешение органов государственной опеки.

Чтобы получить такое разрешение, необходимо предоставить в государственную опеку документы, подтверждающие предоставление ребёнку в собственность или для регистрации недвижимости, условия которой не хуже текущей.

Обычно предоставляются технические планы, кадастровые паспорта, выписки из ЕГРН по обоим объектам — продаваемой и покупаемой квартире, чтобы органы опеки могли их сравнить.

Важная часть в процедуре оформления сделки купли-продажи квартиры — это подготовить документы о продаваемом объекте.

В зависимости от пожеланий сторон относительно осуществления сделки список документации для каждого случая будет индивидуален, однако существуют стандартные формы и справки, требующиеся для любой сделки.

Практически все документы готовит и собирает продавец — поскольку ему нужно удовлетворить запросы потенциальных покупателей и третьих лиц. Третьими лицами могут быть частные заёмщики и государственные органы. Эти стороны желают получить информацию об объекте и удостовериться в «чистоте» сделки.

Покупатель, как правило, предъявляет лишь доказательства своей платёжеспособности и ответственности.

Обычно покупателю для проверки «чистоты» сделки нужны следующие документы:

  • Свидетельство или выписка о регистрации права собственности — оригинал и копия. Если документа нет, можно заказать дубликат в Росреестре.
  • Документ-основание — договор приватизации — копия и оригинал. Если документ утерян, нужно заказать копию в архиве муниципалитета, с которым заключался договор.
  • Технический паспорт или план — копия и оригинал, дубликат можно заказать в Росреестре.
  • Кадастровый план или выписка из ЕГРН — оригинал и копия, дубликат всегда доступен в Росреестре.
  • Справка о составе семьи по форме 9 — оригинал, справку изготавливает паспортный стол (ныне — УВМ МВД России).
  • Копия лицевого счёта с выпиской о состоянии начисленных и уплаченных коммунальных платежей, запросить можно у ТСЖ, ЖЭУ.
  • Согласие органов опеки и попечительства на отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним или недееспособным лицам, — оригинал и две копии. Выдают сами органы государственной опеки.
  • Согласие супруга/супруги на отчуждение имущества, относимого к общему имуществу супругов, — оригинал и две копии, оформляет нотариус.
  • Документы, удостоверяющие, что квартира не входит в группу совместного имущества супругов, если супруги разведены, — решение суда, соглашение о разделе имущества, брачный контракт, — оригинал и две копии.
  • Если среди собственников есть недееспособные лица или частично дееспособные, то требуются судебное постановление о присвоении лицу статуса недееспособного или ограничении дееспособности, а также письменное согласие органов государственной опеки на участие в процессе, а от уполномоченного опекуна — постановление об установлении опеки и документ, удостоверяющий личность. Брать в канцелярии суда.
  • Для лиц, находящихся в заключении, — необходимы справка о заключении и судебное решение о назначении такой меры ответственности. Документы готовит исправительное учреждение.
  • Собственник, отбывавший срок заключения и освободившийся, обязательно предъявляет справку об освобождении. Справку выдаёт начальник тюрьмы.
  • Если менялись фамилии, имена — документы, подтверждающие такие изменения, например, свидетельство о заключении или расторжении брака. Дубликаты находятся в архиве органов ЗАГС.

Также нужны паспорта продавца и других собственников.

Особенность приватизированной квартиры ещё и в том, что, если один из жильцов отказался участвовать в приватизации, то он получает пожизненную прописку в этом объекте с бессрочным правом проживания.

Покупать квартиру с таким жильцом не каждый захочет, а перечень лиц, проживающих в жилом объекте на праве пожизненного пользования, является существенным условием любого договора купли-продажи — скрыть факт невозможно.

Выписать такого человека не просто, однако при наличии таких оснований, как:

  1. Фактический добровольный переезд в другое жильё вместе со всеми личными вещами;
  2. Длительное отсутствие в квартире, а также отсутствие попыток вернуться в рассматриваемую квартиру и попыток собственников препятствовать его возвращению;
  3. Неуплата своей доли коммунальных платежей.

Всё это в совокупности позволяет снять лицо с регистрации в судебном порядке.

Продажа муниципального жилья посредством заключения договора купли-продажи невозможна, ведь собственник такого объекта — муниципалитет, а только собственник может распоряжаться имуществом.

Но есть способы продать квартиру, оформив сделку иначе.

В этой ситуации есть 2 варианта:

  1. За оговоренную сумму прописать в квартире покупателя, а самому выписаться. Покупатель станет официальным нанимателем квартиры и по желанию сможет её приватизировать самостоятельно;
  2. Прописать в квартире покупателя и вместе её приватизировать.

Оба способа являются рискованными, поскольку покупатель может не выплатить деньги, а продавец может не прописать в квартире.

Для доверительной сделки необходимо включить в процедуру расписки. Возможно, заключить договор с задатком.

Для такой скрытной продажи покупателю нужны будут технические документы, а также правоустанавливающие — ордер или договор социального найма, выписка из домовой книги и другие бумаги, подтверждающие ответственность продавца.

Если на квартиру получен договор приватизации, заключённый с органами муниципалитета, а право собственности владелец не успел переоформить, то можно продать такую квартиру и оформить сделку в виде договора купли-продажи, тогда Росреестр одновременно внесёт в ЕГРН запись о праве собственности прежнего владельца и переходе его к новому.

Отсутствие кадастрового учёта и технического плана не является основанием для запрета в продаже, ведь существует даже такой вид договора, как договор долевого участия, — фактически покупка будущего жилья.

Однако нужно готовиться к вопросам покупателя и собрать все возможные документы на объект.

Полезное видео о схеме «вытягивания» денег при продаже квартиры после приватизации:

Продажа приватизированной квартиры практически не отличается от реализации обычной частной недвижимости. Важно учитывать наличие жильцов, отказавшихся от приватизации, это единственное существенное отличие, которое может быть в сделке. В остальном купля-продажа осуществляется согласно общим нормам Гражданского кодекса России и закона 218-ФЗ.

О рисках покупателя при продаже квартиры по доверенности читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Статья написана по материалам сайтов: businessman.ru, topurist.ru, 77metrov.ru, napravah.com.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий