Продажа квартиры по доверенности: риски продавца и покупателя 2019 год

При покупке квартиры по доверенности от типичных рисков и мошенничества достаточно сложно защититься. Поэтому следует знать, какие риски продавца и покупателя при покупке квартиры по доверенности бывают и как их можно избежать.

Для начала нужно знать, какие виды доверенности бывают и кто их может выдавать. Зачастую мошенники пользуются незнанием покупателя и подсовывают ему поддельные документы. В результате «продавец» завладевает деньгами и пропадает в неизвестном направлении. Когда обман вскрывается на стадии регистрации сделки или даже позже, то покупатель остается и без денег, и без квартиры.

Чтобы этого не допустить, сторонам необходимо знать, как выглядит доверенность и кто ее может выписать.

Официальный сайт Федеральной Нотариальной Палаты — data.notariat.ru.Здесь вы можете найти реальных нотариусов в вашем городе. Если кто-то из знакомых предлагает вам своего нотариуса, то не поленитесь и проверьте его лицензию на этом сайте. Если такого нотариуса вы там не найдете — это мошенник!

Большинство доверенностей заверяет нотариус. Но статья 185 Гражданского кодекса РФ наделяет такими полномочиями и других лиц:

  • руководителя учреждения ФСИН, где доверитель отбывает наказание;
  • заведующего учреждения социальной защиты;
  • главного врача лечебного заведения;
  • командира военной части;
  • старшего врача военного госпиталя и т.д.

Наличие доверенности в любом случае повышает риски сторон, поэтому обязательно нужно убедиться, что документ не подделан. Проще всего это сделать, связавшись с доверителем и лицом, заверившим доверенность.

Чаще всего доверенность выписывают, когда сам участник сделки не может по каким-либо причинам присутствовать при ее заключении. Например, если он продает квартиру из-за границы, находится на лечении, проходит срочную службу. Нередко доверенность выписывают пожилые люди, которые в силу возраста не имеют возможности ходить по инстанциям.

Чаще всего доверенным лицом становится близкий родственник, редко – риэлтор, в исключительных случаях в этой роли может выступить нотариус. Также часто доверенность выписывают на имя сотрудника банка, где покупатель берет ипотеку, чтобы тот совершил необходимые действия по регистрации сделки.

Различают следующие виды доверенностей в зависимости от ситуации:

  • генеральная – обладатель такого документ может произвести с квартирой любые манипуляции в пределах отведенного срока;
  • специальная – выдается для совершения определенных действий, например, на сбор документации;
  • разовая – предназначена для проведения конкретного действия, например, для получения в Росреестре справки о праве собственности.

Стандартный срок действия документа – 1 год, в исключительных случаях доверенность можно продлевать до 3 лет. Но чаще всего ее выписывают на 1-2 месяца – этого срока вполне хватает для совершения всех действий по купле-продаже жилья.

Обычно для продажи квартиры выписывают либо генеральную, либо специальную доверенность. Если продавец или покупатель хотят всесторонне контролировать сделку, то они выписывают разовые доверенности на каждый шаг.

Самый главный риск, который имеет место со стороны продавца при выписывании доверенности – что деньги пройдут мимо него, если доверенное лицо захочет их присвоить. Чаще всего взаимодействовать с крупными суммами поручают близкому родственнику или надежному другу. Но известны прецеденты, когда продавец доверялся риэлторам или другим посредникам – и в результате лишался денег.

Получить средства назад достаточно сложно. Приходится обращаться в суд и доказывать, что деньги не были переданы владельцу жилья, а доверенное лицо умышленно присвоило их себе. Для этого необходимо знать местоположение ответчика и то, куда были потрачены деньги.

Нередко доверенное лицо меняет место жительства, выдает себя за недееспособного или даже имитирует ограбление.

Но со стороны покупателя, совершающего сделку через посредника, рисков гораздо больше. Наиболее распространенные следующие:

  • Автор доверенности аннулировал доверенность до истечения ее срока. Сделка будет признана недействительной, даже если покупатель и само доверенное лицо об этом не знали.
  • Доверитель скончался. В этом случае продать имущество может только его наследник, а ему еще необходимо вступить в наследование. В любом случае доверенность теряет силу после смерти доверителя.
  • Доверитель являлся недееспособным на момент выписывания доверенности или не давал отчет в своих действиях, будучи в состоянии опьянения. Нередко невменяемым состоянием доверителя пользуются мошенники, вступая в сговор с врачами специализированных клиник. В результате доверенность подписывает фактически больной человек. Если его родственники докажут этот факт, то сделка будет аннулирована.
  • Если доверителя запугивали или вводили в заблуждение. После суда такая доверенность будет отозвана, а все сделки, выполненные при ее наличии – аннулированы.
  • Автор доверенности может числиться без вести пропавшим. Если его родственники добьются признания его умершим через суд, то сделки, сделанные от его имени, признают ничтожными.

Таким образом, для покупателя самый главный риск – это вероятность, что договор купли-продажи квартиры окажется недействительным из-за прекращения срока действия доверенности. В результате суд обяжет покупателя вернуть жилье истинному владельцу, а деньги придется «выбивать» из кошелька мошенника. А это требует времени и не факт, что увенчается успехом.

Пример мошеннической сделки на видео:

Самый главный совет, как обезопасить себя при совершении сделок с доверенностью – обязательно свяжитесь с доверителем и удостоверьтесь, что он действительно выписывал этот документ и что он является действительным.

Злоумышленник может получить подпись жертвы разными способами:

  • путем запугивания или шантажа;
  • с помощью обмана и введения в заблуждение;
  • просто подделав;
  • достав старую доверенность и поменяв дату и т.д.

Если владелец квартиры подтвердит полномочия доверенного лица, то ему можно доверить. Если же нет – стоит обратиться в правоохранительные органы.

Кроме того, должны насторожить следующие моменты:

  • предъявитель доверенности всё время торопит покупателя;
  • предлагается покупка квартиры по цене ниже среднерыночной;
  • посредник не дает встретиться с владельцем жилья;
  • доверенное лицо постоянно ошибается, путает факты, адреса, фамилии, т.е. не владеет всей информацией;
  • со стороны покупателя образец доверенности не соответствует стандарту и т.д.

Таким образом, основным риском и для продавца, и для покупателя остается недобросовестность посредника. Он может провернуть мошенническую схему, чтобы завладеть деньгами покупателя или же квартирой продавца. Поэтому обоим сторонам рекомендуется взаимодействовать напрямую, используя доверенное лицо только для действительно посреднических действий, например, передачи документов.

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

На рынке недвижимости процент сделок, которые осуществляются с помощью доверенности, огромен. Есть те, которые проходят успешно. Но велика доля и тех, которые признаются нелегитимными. Их оспаривают в суде. Чтобы не стать объектом мошеннических действий, нужно внимательно и щепетильно подходить к процедуре проверки бумаг, знать особенности процесса.

Если реализация объекта на рынке недвижимости проводится по доверенности, это значит, что продавец при заключении сделки отсутствует. И такой факт несет в себе возможность того, что процедура приобретения будет признана фиктивной.

Какие риски несет покупатель:

  1. Нет возможности проверить наличие собственника и удостовериться в его физическом и психическом здоровье. Может быть так, что собственник признан недееспособным и не имеет права на ряд действий, в том числе и подпись доверительных бумаг.
  2. Нет информации о том, при каких обстоятельствах подписан документ. Доверенность, составленная в принудительном порядке, может быть отозвана или оспорена в судебном порядке. В таком случае сделка будет признана таковой, что не имеет юридической силы.
  3. Доверенность окажется фиктивной или отозванной. На момент заключения договора нет возможности удостовериться в том, что собственник жив. Если на момент подписания договора он окажется мертв, то шансы на оспаривание сделки купли-продажи квартиры по доверенности в суде наследниками велики.
  4. Трудно оценить корректность и правильность составления.

Важная информация: Не все знают, но документ имеет свой срок действия. Он может быть указан в документе, или составлять один год с даты, когда он был составлен. В случае использования бумаги после указанного периода, возможно оспаривание операции.

Эксперты отмечают, что операция с доверительным лицом всегда имеет большую вероятность обмана, чем операции без его участия. Поэтому наличие субъекта, который распоряжается не своим имуществом, должно всегда настораживать.

Это интересно:  Платил алименты неофициально на карту: как доказать это судебным приставам? 2019 год

Но стоит знать: Если члены семьи продают одну квартиру, то они имеют право осуществлять это от одного имени (человека). В таком варианте вероятность обмана снижается.

Начать анализ ситуации необходимо со знакомства с собственником жилья. Нужно убедиться, что он жив и вменяем. Лучше всего провести беседу с таким человеком.

Внимание: На начальном этапе можно понять, каков доступ к лицу, которое подписало бумагу. Если всеми мерами пытаются отговорить от знакомства с владельцем или находят массу отговорок, то лучше от такой покупки отказаться.

Советы, которые минимизируют риски продажи квартиры по доверенности:

  1. Собрать максимально возможный пакет документов на квартиру. Проверить информацию о собственнике. Он не должен входит в группу риска: быть преклонного возраста, не иметь родственников, быть прописан на жилой площади один;
  2. Убедиться в том, что бумага на представление интересов другого лица зарегистрирована нотариально. В документе должна быть указана должность и ФИО юриста. Лучше удостовериться в фактическом его наличии, осуществить выезд на местонахождение нотариальной конторы. Побеседовать лично с нотариусом.
  3. Никогда не предоставлять продавцу задаток. Обманщики, получив деньги, могут исчезнуть. Доказать факт предоставления денег трудно. Если же подтверждающие чеки и квитанции есть, то найти их также не легко.

Важная информация: Активная позиция покупателя, тщательная проверка всей информации и т.д., может насторожить обманщиков. Они могут сами отказаться от подписания соглашения.

Представленными мерами, которые, на первый взгляд, кажутся простыми, часто пренебрегают. Но если сразу понимать, что нужно знать и проверять, на что обратить внимание и как себя вести, то можно избежать многих неприятностей п

Но что может быть, если договор подписан, деньги оплачены, и квартира уже оформлена в новую собственность?

Для начала, результат операции могут быть обжалованы только в судебном порядке. Никто не вправе отнимать собственность, просить Вас выехать с жилого помещения и т.д. Должно быть только решение суда.

По итогу судебных разбирательств должно быть вынесено решение о переходе права собственности прежнему хозяину, а также возврат денег покупателю. Но если средства были предоставлены мошенникам, которых уже не найти, то вернуть средства обратно будет затруднительно.

Факт. Тот, кто приобрел жилье у мошенников, остался и без него, и без денег.

Может ли человек, который реализует объект, быть обманутым? Не стоит забывать и о том, что сумма сделки в договоре и фактически переданная в руки часто не совпадают. У субъекта, который реализует недвижимость на рынке, возникает доход, который он обязан уплатить (НДФЛ). С целью сэкономить на платеже, стороны договариваются о том, что в документе будет указана одна цена, а перечислена совсем другая.

В счет оплаты перечисляется та сумма, которая соответствует соглашению между субъектами. Нарушений в таком случае нет. Доказать обратное – трудно.

Совет: Никогда не идите на уступки и не соглашайтесь в договоре прописать иную сумму, отличную от фактической. Желание сэкономить на налогах в бюджет, может повлечь последствия.

Таким образом, во время осуществления операции по купле-продажи квартиры вероятность попасть в руки мошенников есть у обеих сторон договорных отношений. Правда, риски покупателя в несколько раз выше, чем продавца. Для того, чтобы защитить себя от финансовых потерь и судебных разбирательств, нужно на первоначальном этапе отнестись к вопросу щепетильно. Нужно предполагать худшее и проверять все, что можно.

Продажа квартиры очень ответственный шаг, требующий серьезного подхода к проведению сделки. Но не всегда лицо, желающее реализовать свою собственность, может присутствовать при совершении сделки, тогда осуществляется продажа квартиры по доверенности. В этом случае совершение всех действий ложится на иное лицо, которое указывается в документе.

Гражданским Кодексом РФ возможна передача прав от одного лица к другому на совершение определенного ряда действий, например, продажи имущества или его приобретения, данное действие оформляется в соответствии со ст.185 ГК РФ. Составленный документ называется доверенностью, которая в ряде случаев требует заверение нотариусом. Все доверенности оформляются в письменном виде и подписываются доверителем.

Что касается купли продажи имущества, то документ составляется в присутствии нотариуса, которые перед тем, как подписать его должен сверить информацию, указанную в содержании и имеющуюся в наличии, то есть сверить документы, паспорта, номер свидетельства о собственности и т.д. Так же на нотариуса ложиться ответственность на подтверждение состояния доверителя, отдает ли тот ответственность своим действиям, не заставляют ли его написать доверенность и т.д.

Доверенности бывают различными, в РФ выделяются несколько видов документа, составление которого позволит гражданам совершать какие-либо действия от другого лица.

  • единовременная, то есть одноразовая, дает возможность проводить действия в отношении оформления прав на недвижимость. Данная форма документа имеет период действия, который указывается в нем же. Как правило он составляет не более трех месяцев;
  • специальная, как правило, составляется для возможности передать лицу право на совершение каких-либо юридических действий, получение бумаг и т.д.
  • доверенность генеральная, дает право на более обширные полномочия в отношении собственности. Период ее действия обычно достаточно долгий и только она дает право совершать действия с квартирой или несколькими. В тексте бумаги указываются конкретные полномочия, которыми наделено доверенное лицо. Документ обязательно заверяется в нотариальной конторе.

Самый длительный период действия доверенности составляет три года, но в случае если он не указывается в документе, то следует приравнивать его к одному году исчисление которого начинается со дня подписания.

ВАЖНО . оформлять генеральную доверенность стоит внимательно, четко прописывая все пункты и полномочия доверенного лица, а то по неосторожности можно остаться без квартиры.

Собираясь купить квартиру, которую продают по доверенности стоит быть очень осторожными.

  • в том, что реальный владелец жилья действительно продает свою квартиру;
  • важно удостоверится в дееспособности владельца;
  • не оказывается ли давление на доверителя со стороны третьих лиц, то есть по собственной ли воле он написал доверенность.
  • документ, доверенность не имеет никакой законной силы, так как был подделан;
  • бумага была составлена с указанием данных украденного или поддельного удостоверения личности;
  • возможен вариант, когда нотариус и мошенник, выступающий в качестве доверенного лица работают совместно;
  • на владельца оказывалось давление, в результате чего он подписал доверенность;
  • отмена доверенности не за долго до совершения сделки;
  • не исключена ситуация, когда доверитель на момент заключения сделки, оказывается безвестно пропавшим или умершим. После смерти собственника становиться наследодателем, то есть наследники владельца имеют право на проданную собственность;
  • также после того как сделка будет проведена есть вероятность того покупатель окажется в неприятной ситуации, таковой может стать заявление со стороны собственника о том, что доверенность была написана им в состоянии неадекватности. В таком случае ст.188 ГК РФ предусмотрен перечень ситуации, которые являются основаниями для аннулирования доверенности.

Любой из вариантов приведет к тому, что сделку можно будет оспорить как собственнику, так и его родственникам. Обращение в суд приведет к тому, что сделка будет аннулирована, а покупка возвращена владельцу или родственникам. При подобной ситуации покупатель рискует не только потерять приобретенное жилое помещение, но и денежные средства уплаченные и вложенные в него.

Решаясь продать квартиру через доверительное лицо, продавец рискует не меньше покупателя.

  • лицо, на которого написана доверенность, имеет отклонение психологического характера, которые не ярко выражены, то есть сразу не заметны;
  • или же не имеет необходимых знаний, что не позволяет ему выполнить свои обязанности в соответствии с законом;
  • человек, на которого выписана доверенность, является мошенником.
Бывают случаи, когда владелец жилья вообще не знает, что его собственность выставлена на продажу по доверенности:
  • такое возможно если составленная доверенность является поддельной;
  • или мошенник, выдав себя за владельца имея его документ об удостоверении личности на руках составляет и нотариально заверяет доверенность на продажу.
Это интересно:  Установление отцовства в судебном порядке и взыскание алиментов за прошедший период 2019 год

Чаще всего граждане сталкиваются с мошенниками, которые обманным путем предлагают выписать на них доверенность на недвижимость и затем, реализовав ее, пропадают с полученными за нее средствами.

ВНИМАНИЕ . У доверителей иногда возникает вопрос, кто платит налог при продаже квартиры по генеральной доверенности. Закон не освобождает доверителя от налоговых выплат единственное, что внести сумму может доверенное лицо, в случае если это прописано в доверенности.

Итак, решаясь приобрести квартиру по доверенности следует правильно составить документ, образец договора о продаже выглядит примерно так же, как и при обычной сделке купли продажи:
  • документ начинается с указания информации о том, как называется документ («по доверенности» не пишется), далее место, в котором сделка будет проводиться и дата ее совершения;
  • далее пишется информация об участниках сделки ФИО, полная информация о владельце (где, когда родился, гражданство, паспорт) ФИО лица которому выписана доверенность паспорт и т.д. также данные о доверенности ее номер и дата составления;
  • полная информация об объекте реализации, указываются все имеющиеся документы;
  • потом стоимость и способ расчета;
  • в следующем пункте указывается факт проведения сделки в соответствии с пунктами ГК РФ ст. 551, указываются также данные о том, что прописанные на площади лица были выписаны и т.д.
  • последним пунктом стороны ставят свои подписи.

Документ заполняется в трех экземплярах.

Приобретение жилья часто осуществляется при помощи ипотечного кредита, что делать если квартира понравилась, но продается по доверенности. Можно ли купить такое жилье в ипотеку?

  • стоит заранее получить положительное решение о выдаче займа от банковской организации;
  • собрать все требующиеся бумаги для того чтобы банк мог установить размер суммы, которую может выдать;
  • после можно составлять договор купли продажи, который носит предварительный характер
  • подписание кредитного документа;
  • последним действием является перевод средств на счет продавца.

Так как работа с имущество по доверенности несет определенные риски, поэтому банковские организации могут потребовать личное присутствие на сделке владельца недвижимости.

ВАЖНО . Но при такой сделке риски покупателя сводятся к минимуму, так как сотрудники банка (юристы, служба безопасности) перед проведением такой сделки досконально проверяют подлинность предоставленных документов, в том числе доверенности и само доверенное лицо. При малейшем подозрение на неправомерность действий заключение сделки будет отменено.

Что делать если жилье понравилось, имеет отличную цену, место расположение и кучу других плюсов, но продается по доверенности? В этом случае стоит подстраховаться, обратив внимание на наличие требований соблюдение, которых будет говорить насколько действия со стороны поверенного законны.

  • на сроки действия имеющейся доверенности, в случае если он не указан, то считается что она годна только год. В этом случае внимание следует обратить на дату выдачи так же на документе должна стоять роспись и печать заверившего документ нотариуса;
  • также следует проверить информации о заверившем документ нотариусе, через портал Федеральной нотариальной палаты следует связаться с ним и уточнить информацию о доверенности и действительно ли она была им подписана;
  • при сделке по доверенности стоит привлечь к работе нотариуса и риелтора они помогут проверить квартиру на юридическую чистоту. То есть, нет ли на жилье арестов, обременений, количество лиц, зарегистрированных на площади и их возраст. По мимо сведения о квартире также необходимо уточнить о дееспособности владельца и его место нахождении жив ли он;
  • необходим личный контакт с владельцем жилья, это поможет исключить факт того что доверенность поддельная или не была подписана под давлением. Если встретится невозможно, например, по причине того, что собственник живет за границей, то вполне можно пообщаться по скайпу.

Важно сверить информацию, о документах предоставленную в доверенности и имеющиеся в наличии бумаги. Паспорта собственника и доверенного лица данные о них должны совпадать с указанной в документе информации.

Прежде чем приобрести квартиру по доверенности, следует учесть все возможные риски, лучше конечно поискать другой вариант, но иногда такая квартира слишком выгодно смотрится на фоне других. Для того чтобы, свести к минимуму возможные риски, следует обратиться за помощью к юристу, риелтору они помогут проверить юридическую чистоту жилой площади, оригинальность предоставленных документов, а также грамотно составят договор купли-продажи для такого случая.

Собственник жилья не всегда может самостоятельно заключить сделку по продаже недвижимости. У него может не быть такой физической возможности, ввиду состояния здоровья или необходимости уехать на время в другой регион или страну. Причины могут базироваться и в иной плоскости, например, нежелание тратить время на подготовку и проведение процедуры.

Закон РФ не запрещает делегировать полномочия частично или полностью другим людям. Для этого собственник оформляет доверенность на доверенное лицо, в которой очерчивает круг дел, которые он может выполнять.

При совершении сделки по доверенности имеются как риски покупателя при продаже квартиры по доверенности, так и продавца. Продажа может пойти не по намеченному пути, если один из участников задумает обмануть других лиц или даже вследствие несоблюдения законодательных норм при оформлении сделки.

Гражданский кодекс РФ дает определение доверенности, как документу, который позволяет одному лицу делегировать часть полномочий другому человеку, для представления своих интересов перед третьим лицом. Этот документ составляется физлицами только в присутствии нотариуса, который обязан не только проверить изложенное в тексте, но и заверить, что все написанное являлось выражением свободной воли и не было причиной принуждения или угроз.

Доверенность на продажу квартиры может быть:

  • разовой, для выполнения одного конкретного действия, после чего она теряет силу и не может быть использована вторично;
  • специальной, то есть четко очерчивать, какие действия могут производиться доверенным лицом от имени доверителя;
  • генеральной, не имеющей ограничений для совершения действий.

Чем уже спектр делегированных полномочий, тем меньше риск для самого доверителя.

Срок действия специальной и генеральной доверенности равняется одному году, если иное не указано в тексте. Максимальный период ее действия составляет три года.

Многие покупатели сознательно избегают сделок, в которых действия производятся по доверенности. Такая предосторожность на самом деле не является излишней. Действительно, при непосредственном контакте с доверенным лицом крайне сложно проверить личность продавца. Для покупателя важно знать:

  1. Действительно ли собственник жилья желает продать квартиру.
  2. Является ли он дееспособным.
  3. Дал ли владелец согласие добровольно или к немуприменены противоправные действия, вынудившие подписать документ.

Основные риски, с которыми может столкнуться покупатель, приобретая жилплощадь по доверенности, выглядят следующим образом:

  1. Доверенность не имеет законной силы. Многие мошенники подделывают бланки для ведения приобретающей стороны в заблуждение.
  2. Бланк оформлен по поддельному или украденному удостоверению личности.
  3. Нотариус был в сговоре с мошенниками и заверил заведомо ложный документ.
  4. Продавца вынудили подписать бумаги силой или шантажом.

Какой бы ни была мошенническая схема, риски покупателя сводятся к тому, что сделка купли-продажи будет оспорена либо самим владельцем, либо его родственниками, а уплаченные деньги также не будут возвращены.

Иногда иного варианта, как купить жилплощадь по доверенности, у покупателя нет. Это может быть обусловлено сроком сделки или выгодной ценой на помещение либо иными аспектами. Как бы ни было, если человек все же решился на проведение покупки через доверенное лицо, он обязан максимально защитить и обезопасить себя.

Самым простым считается обращение к специалистам, которые квалифицируются на таких вопросах и могут быстро и качественно провести анализ возможным рискам. Стоит такая услуга недешево, но позволяет не потерять все в случае аферы. К тому же рекомендуется проводить перечисление денежных средств через банки, которые также проверяют сделку на чистоту и выступают этаким гарантом соблюдения прав обеих сторон.

При самостоятельном решении вопроса следует уделить особое внимание следующим этапам проверки:

  1. Нотариальной чистоты выданного документа.
  2. Прояснения личности нотариуса и наведение сведений о его репутации.
  3. Личная встреча с владельцем недвижимости.
  4. Нотариальное оформление договора купли-продажи.
Это интересно:  Какие существуют требования к перевозке инвалидов железнодорожным транспортом? 2019 год

Чем более полный подход будет произведен, тем меньше рисков у покупателя. Обратите внимание, что для добросовестного продавца это не будет проблемой и не вызовет негодования, а вот неадекватная реакция на проверку – это повод задуматься и еще более тщательно проверить личность доверителя и сам объект продажи.

Большие деньги толкают людей на крайне низкие поступки. Многие нотариусы зарабатывают деньги условно честным путем. По закону на плечи этих специалистов возлагается огромная ответственность. Хотя нотариус и не обязан проверять подлинность предъявленных паспортов, но он должен произвести визуальный осмотр удостоверяющих документов. При малейших несовпадениях он обязан отказать в заверении. Часто этот этап пропускается как несущественный. К тому же нотариус должен задать ряд вопросов доверителю, чтобы убедиться в его дееспособности и свободе выражения воли.

Прежде всего, покупатель должен проверить, а действительно существует такой нотариус как прописано в доверенности. В интернет есть немало сайтов, где бесплатно можно получить списки всех действующих специалистов этой области с указанием номера лицензии и адресом конторы. Найдя данные, надо сверить их с указанными в бланке. К тому же в каждом крупном городе есть сервисы, где граждане оставляют отзывы о том или ином специалисте. Их мнения могут быть субъективными, но такие сведения также не являются лишними. Проще всего получить всю необходимую информацию на сайте Федеральной Нотариальной Палаты.

В доверенности, прежде всего, стоит обратить внимание на ее срок действия. Если он закончился, то бланк считается автоматически утерявшим силу, и хотя для его фактической аннуляции надо обратиться к нотариусу, но все проведенные по нему сделки будут считаться недействительными. Может случиться и так, что срок на бумаге еще не вышел, но по факту доверитель уже отозвал ее, либо он умер к моменту продажи. Совершенная после этого сделка считается ничтожной и даже не требует оспаривания.

Информацию по действию доверенности самостоятельно проверить нельзя, а вот при обращении к нотариусу получить справку разрешено. Он проверит бланк по базе, и даст точный ответ о действии его в настоящий момент.

Доверительный документ может быть признан недействительным, если доверителя уже после его подписания огласили недееспособным или без вести пропавшим. Исходя из этого для покупателя важно, чтобы бланк был «свежим», а нотариус, подписавший бумагу, внушал доверие.

В идеальном варианте покупатель должен потребовать личной встречи с продавцом. Он может подъехать к нему домой, если человек прикован к постели или в больницу. Результатом станет разъяснение спорных моментов, а именно почему человек сам не занимается продажей, и не имеет ли он возражений против проведения сделки. Конечно, продавца может не быть в городе или даже стране, часто продажа производится по этой причине. В этом случае важно встретиться с родственниками собственника, его соседями, друзьями. Ни один шаг не будет лишним, следует удостовериться в том, что владелец знает о производимых действиях и не имеет ничего против них.

В практике нередко случаются ситуации, когда собственника силком заставляют подписать бумаги. Его могут самого избивать или удерживать где-то силой либо угроза направлена по отношению к его близким, может использоваться шантаж. При встрече такой человек не скажет об этом напрямую, но общее его настроение можно уловить.

Даже при кажущейся прозрачности кули-продажи нелишним будет подстраховать себя дополнительно и зарегистрировать договор о совершении сделки у нотариуса. Этот специалист поможет правильно составить сам документ и подскажет, без каких обязательных пунктов он будет неполным. К тому же он удостоверит, что продажа производилась третьим лицом, внесет его данные во все базы и подтвердит факт передачи наличности, если она будет произведена непосредственно в нотариальной конторе.

По закону удостоверять договор кули-продажи у нотариуса необязательно, если речь не идет о выкупе доли или продаже от имени несовершеннолетнего или недееспособного лица. Но такой шаг, безусловно, даст лишние гарантии покупателю.

Покупка квартиры через доверенное лицо имеет те же этапы оформления, что и стандартная процедура. Она отличается от привычных условий только одним – вместо продавца подписи везде ставит доверенное лицо.

Правильное течение процесса обусловлено следующими этапами:

  1. Достигается обоюдостороннее согласие по поводу условий предстоящей сделки.
  2. Подписывается договор купли-продажи.
  3. Покупатель передает оговоренную сумму денег либо самому продавцу, либо его представителю.
  4. Производится государственная регистрация прав собственности нового владельца.

После этого сделка считается законченной.

Согласование условий – это предварительный этап, но он имеет не меньшее значение, чем все последующие. Именно в этот момент определяется:

  • как будет происходить сотрудничество;
  • какая будет цена квартиры окончательно;
  • как будут передаваться денежные средства – наличными или через банк;
  • способы передачи средств – частями или всей суммой сразу;
  • место передачи – у нотариуса, в банке, в ином месте;
  • предварительная дата подписания договора и передачи ключей от недвижимости;
  • и многое другое.

Достигнутое согласование рекомендуется скреплять предварительным договором, особенно если отдается задаток за жилье.

Подготовка сделки занимает немало времени, оно тратится на проверку документации и на иные обязательные процедуры. А по их окончании заключается договор купли-продажи, который и является моментом передачи прав от одного собственника к другому.

Составление основного договора процесс весьма важный. Он требует серьезного подхода, ведь каждый пункт несет свою смысловую нагрузку и может влиять в дальнейшем на возможность оспаривания проведенной сделки. При покупке через доверителя рекомендуется заверять договор у нотариуса.

Кроме всех обязательных пунктов, в договоре следует подробно и наиболее полно описать сам продаваемый объект. Принято указывать следующие сведения о жилплощади:

  1. Кадастровый номер помещения.
  2. Размеры жилой и общей площади.
  3. Год постройки строительного объекта.
  4. Материал, из которого выстроено домовладение.
  5. Этажность.
  6. Количество комнат.

Важно, чтобы при идентификации проданного помещения не возникало никакой двойственности.

Передача денег может быть произведена несколькими способами:

  1. Без посредников непосредственно от покупателя к доверителю.
  2. Через банк путем перечисления средств с одного счета на другой.
  3. Через третьих лиц, когда деньги резервируются и переводятся продавцу только после окончательной регистрации.

Наиболее приемлемый для обеих сторон именно последний вариант. Он позволяет обезопасить обе стороны. Вся сумма закладывается в ячейку, но доступа к ней ни у покупателя, ни у продавца нет. Средства поступят либо продающей стороне, если никаких препятствий в оформлении не возникнет, либо вернется к покупателю, если вскроется умышленная афера или невозможность совершения покупки по иным независящим от сторон причинам.

Проще передать деньги в присутствии нотариуса при подписании договора, но и здесь немало подводных камней.

Заключительным аккордом покупки считается государственная регистрация прав на недвижимость в Росреестре. Факт передачи недвижимости закрепляется договором купли-продажи, но распоряжаться жилплощадью можно лишь после госрегистрации.

Законом не определены конкретные сроки, когда покупатель обязан произвести процедуру, но в его интересах сделать это как можно быстрее. Для проведения госрегистрации надо собрать пакет документов, в который входит паспорт нового владельца, договор купли-продажи, акт приема-передачи помещения. К бланкам прилагается квитанция об оплате госпошлины, все бумаги отправляются на регистрацию. По истечении установленного срока – 7 рабочих дней, новые сведения вносятся в общую базу данных, а права нового владельца считаются закрепленными.

Статья написана по материалам сайтов: yur01.com, infonovostroyki.ru, jurists-online.ru, pravo.estate.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий