Как продать квартиру, купленную на материнский капитал 2019 год

Более 90% семей реализуют материнский капитал на улучшение жилищных условий. Но и это жилье многие участники программы хотят обменять на более комфортное — большее по квадратуре или расположенное в более удобном районе. Отвечаем на вопросы: как продать квартиру, купленную на материнский капитал , возможно ли это, как избежать рисков и трудностей и завершить сделку максимально быстро.

В законодательстве РФ нет запрета на продажу недвижимости, приобретенной на материнский капитал. Такие сделки с недвижимостью регулируют:

▪ Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» — раскрывает тонкости обращения с материнским капиталом ;

▪ статьи Гражданского кодекса РФ № 28, 36, 37, 454, 455, 456 — рассказывают об обязанностях родителей перед детьми, правилах сделок с имуществом ребенка и общих правилах купли-продажи.

Согласно этим законам родители или опекуны должны позаботиться об обеспечении несовершеннолетних детей всем необходимым, жить с детьми и выделить им долю в квартире или доме. Самое главное — не нарушить права ребенка, за которыми следят попечительские органы. Любая процедура требует письменного разрешения органов опеки.

Если дети в семье достигли 18 лет, понадобится только их письменное и заверенное у нотариуса согласие.

Квартира, которую вы продаете, должна быть в общей собственности всей семьи.

Если вы покупали квартиру, используя заемные средства, и оформили ее только на мать или отца детей, перед продажей ее нужно оформить в общую собственность. Такая процедура называется нотариальной обязанностью, чтобы ее исполнить у вас будет 6 месяцев.

Если дети совершеннолетние — нужно их согласие, если нет — органа опеки и попечительства.

Дети должны получить от нового жилья те же или большие доли — меньшие доли разрешают получить, только если значительно улучшаются условия проживания.

Обязательно одобрение от органов опеки и попечительства, Пенсионного фонда и в случае с ипотекой — от банка.

Нужно заблаговременно подготовить новую жилплощадь — с равными или лучшими условиями, задатком и регистрацией в Росреестре.

Доказать опекунскому совету, что не ущемите права детей — обеспечите те же доли, а жилищные условия не будут ухудшены.

Право собственности делится между всеми членами семьи , а родители действуют только в интересах детей — государство жестко контролирует все процессы сделок купли-продажи недвижимости.

Развод родителей не повлияет на изменение доли для детей.

Любой проживающий и прописанный в квартире имеет право на долю в новом жилье после продажи.

Если квартира в собственности менее 3 лет или менее 5 лет при приобретении после 1 января 2016 года, за нее нужно платить налог.

Важно сохранять уровень жилищных условий при замене жилья, приобретенного на материнский капитал, но есть возможность приобрести новое жилье с меньшей площадью — например, если один из детей нуждается в специальном дорогостоящем лечении или родители получат меньшую долю в новом жилье в пользу равнозначных долей детям.

Саму сделку можно совершить в любой момент после покупки квартиры на материнский капитал. Главное — получить разрешение . Без разрешения на продажу имущества несовершеннолетних нотариус не удостоверит сделку, а Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. После получения выписки из ЕГРН на приобретенную недвижимость, нужно предоставить ее в органы опеки в течение 30 дней после регистрации. Если сделку не удалось завершить, придется получать новое разрешение.

Когда не нужно. По статье 217.1 НК РФ, если недвижимость у вас в собственности более 3–5 лет в зависимости от даты приобретения. Продавец не платит налог и не сдает декларацию 3-НДФЛ.

Есть варианты, когда налог не нужно платить при проведении сделки в едином налоговом периоде или, если семья не использовала налоговый вычет. Однако, каждый случай индивидуален — тут лучше посоветоваться с налоговым консультантом, чтобы не ошибиться.

Когда нужно платить. Налог за продажу нужно платить, если квартира находится в собственности семьи менее 3 лет, либо менее 5 лет при оформлении права собственности после 1 января 2016 года.

Как посчитать срок владения недвижимостью. Отсчет нужно вести с даты владения по выписке ЕГРН или из свидетельства о государственной регистрации права. Считают не в годах, а в месяцах: 3 года — 36 месяцев, 5 лет — 60 месяцев.

Если срок владения не дотягивает до 3 лет, вам подойдут два способа налогообложения при ее продаже.

продажная стоимость по договору отчуждения минус документально подтвержденная цена приобретения квартиры.

В обоих случая нужно самостоятельно подать декларацию на налоговый вычет, потому что налоговая не предоставляет такой процедуры по-умолчанию. В этом варианте не учитывается кадастровая стоимость жилья.

Если в договоре продажи указана сумма более 70% кадастровой стоимости , вы можете оплатить налог теми же двумя способами. Здесь учитывают кадастровую стоимость на 1 января того года, в котором зарегистрирован переход права собственности на покупателя.

  • Вы указываете, что продаете квартиру по договору купли-продажи за 5 миллионов рублей и эта цена выше 70% кадастровой стоимости. Налог составит 13% от (5 000 000 — 1 000 000 налогового вычета). То есть 13% с 4 000 000 = 520 000 рублей.
  • Вместо налогового вычета вы используете разницу между ценой продажи и покупки: 5 000 000 — 3 000 000 = 2 000 000. Налогом будет 13% от 2 миллионов рублей = 260 000 рублей.
  • Указываем, что по договору квартира продается за 3 000 000 рублей, что выше 70% кадастровой стоимости — налог 13% с суммы с налоговым вычетом в 1 000 000. Это 13 % от 2 000 000 = 260 000 рублей.
  • Не используем налоговый вычет, а отнимаем от суммы продажи квартиры сумму покупки: 3 000 000 — 3 000 000 = 0 рублей налога.

В договоре продажи указана сумма менее 70% кадастровой стоимости. Учитывают кадастровую стоимость на 1 января года, в котором зарегистрировали переход права собственности на покупателя. Рассчитывайте налог наиболее подходящим способом на выбор:

▪ отнимите от 70% кадастровой стоимости документально подтвержденную цену приобретения вами этой квартиры.

Для каждого варианта нужно самостоятельно подать декларацию в налоговую.

  • Нужно отнять 70% кадастровой стоимости в 2 450 000 рублей налоговый вычет в 1 000 000 налогового вычета. Налог равен 13% от 1 450 000 рублей = 188 500.
  • Без использования налогового вычета отнимаем от 70% кадастровой цены в 2,45 миллиона рублей сумму приобретения квартиры в 2 миллиона рублей. Налогом будет 13% от 450 000 рублей = 58 500 рублей.

Равнозначные доли в новом жилье. Чтобы выполнить это условие , согласуйте единовременную сделку по продаже старого жилья и покупке новой квартиры или дома. Еще можно выделить детям доли в квартире близкого родственника.

В случае покупки внесите задаток, укажите детей собственниками в договоре приобретения, прописав доли, которые будут им принадлежать. Подпишите предварительные договоры на продажу и покупку, либо предварительный договор на продажу и составьте шаблон основного договора купли-продажи на покупку для согласования с органами опеки и попечительства.

В случае дарения подпишите предварительный договор на продажу и подготовьте шаблон договора дарения для согласования с органами опеки и попечительства.

Согласуйте сделку по продаже старого жилья и покупку новой квартиры или дома с органами опеки и попечительства.

Денежная компенсация. По предварительному одобрению органов опеки вместо доли детям разрешено получать денежную компенсацию в размере стоимости проданной доли на момент сделки. Для этого нужно предоставить в органы опеки и попечения заявление и справку о стоимости детских долей.

Когда орган опеки и попечительства одобрит заявление, откройте счета в банке на имя детей и внесите туда деньги. Хранить средства можно обычном сберегательном счете или с начислением процентов, чтобы:

❗ ребенок распорядился ими самостоятельно в 18 лет;

❗ родители распорядились ими в интересах ребенка на момент, когда ему еще нет 18 лет — например, приобрели новое жилье.

Помните, что любое распоряжение имуществом несовершеннолетних нужно одобрять в органах опеки.

Доли для детей в квартире родственников. Если вы не планируете покупку новой квартиры, закон разрешает выделить доли детям на жилплощади ближайших родственников — например, у бабушек или дедушек.

В некоторых регионах разрешено выделить доли меньшей квадратуры, если:

✔ квартира родственников больше проданной;

✔ есть разница в стоимости жилья в большую сторону — например, в зависимости от района, инфраструктуры, состояния дома.

Но такие нюансы стоит заранее обговаривать с юристами и брать в учет практику конкретно вашего региона проживания.

Для разрешения органов опеки и регистрации перехода права в Росреестре нужно подготовить и собрать пакет документов.

Список документов. Отнести документы нужно в представительство органов опеки или в МФЦ. В представительстве специалист сможет заверить копии документов по представленным оригиналам:

Заявление обоих родителей или законных представителей ребенка в органы опеки. Если законный представитель один, нужно будет приложить к заявлению доказательства этому. Например, свидетельство о смерти, документ о признании одного из родителей без вести пропавшим. Если один из представителей просто не может лично приехать в отдел опеки, нужно предоставить нотариально заверенное согласие на продажу жилья.

Паспорт гражданина РФ ребенка, если ему уже есть 14 и свидетельство о рождении. Если ребенку еще нет 14 лет, нужно только свидетельство о рождении.

Это интересно:  Можно ли погасить кредит материнским капиталом: использование сертификата для закрытия займа 2019 год

Паспорта или другие документы, удостоверяющие личность законных
представителей несовершеннолетнего — родителей либо опекунов.

Документы на недвижимость (продажа и покупка) — кадастровый и технический паспорта, свидетельство права собственности, выписка из ЕГРН и другое.

Правоустанавливающий документ (документ основания по встречной сделке): договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, договор участия в долевом строительстве, уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, решение суда о признании права собственности.

Разрешение от банка, если квартира в ипотеке.

Разрешение от Пенсионного фонда и сертификат семейного капитала, если покупатель вашей квартиры тоже использует средства материнского капитала.

Ваш сертификат семейного капитала, использованный при покупке квартиры.

Согласие супруга или супруги на сделку.

Согласие совершеннолетнего ребенка, у которого есть доля в квартире.

Страховка на квартире при ее наличии.

Предварительные договоры купли-продажи.

Справка о строительной готовности объекта не менее чем на 70% при участии в долевом строительстве.

Пакет документов разнится в зависимости от условий купли-продажи. Чтобы не забыть нужные бумаги, проконсультируйтесь с юристом — это поможет сократить сроки рассмотрения заявки и избежать отказа.

Обязательные пункты договора. Проверьте, чтобы в договоре купли-продажи были прописаны:

стороны сделки, права и их обязанности;

законные основания на сделку и приложения, которые это подтверждают;

характеристики недвижимости, адрес, место расположения;

срок погашения суммы сделки покупателем;

сумма задатка от покупателя;

наличие субсидий и соцпомощи;

реквизиты счетов, откуда и куда будут перечисляться деньги при безналичном расчете.

Сегодня до 80% семей, имеющих право на получение материнского капитала, предпочитают направить его на покупку жилья. Часто по истечении определенного времени возникают ситуации, когда купленная за счет бюджетных денег недвижимость выставляется на продажу. Связано это может быть как с изменением состава семьи, например, разводом, так и с планируемым переездом в другую местность.

Можно ли продать квартиру или дом, купленную на материнский капитал

МСК – это денежные средства, выделяемые из федерального бюджета для поддержания семей, воспитывающих от 2-х и более детей. Задумывался данный проект в 2007 году для исправления демографической ситуации в стране. В течение всего срока действие программы неоднократно продлевалось и в нее вносились дополнения. Сейчас завершить ее планируется до конца 2021 год.

Предоставляются средства МСК всем семьям, у которых после 2007 года родился 2-ой или любой последующий ребенок. Необходимым условием является наличие гражданства РФ у всех несовершеннолетних членов семьи, а также хотя бы у одного из родителей.

Допускается выдача маткапитала и неполным семьям, а также усыновителям при выполнении изложенного выше условия.

Средства МСК предоставляются всем семьям, у которых после 2007 года родился 2-ой или любой последующий ребенок

Применить средства МСК можно только по определенным направлениям. Целевое использование государственных денег контролируется ПФР, который и является главным в выделении денежных средств.

Существует 5 направлений применения МСК:

    Жилье. За деньги МСК разрешается приобрести недвижимость, которая должна быть обязательно пригодной для проживания в ней в течение всего года. Купить можно не только комнату и квартиру, но и частный дом. Деньги МСК можно также пустить на строительство и реконструкцию жилья. Воспользоваться госсредствами разрешается, когда ребенку, при появлении на свет которого возникло право на МСК, исполнится 3 года. Раньше этого срока бюджетные средства могут быть предоставлены только при использовании кредита.

За деньги МСК разрешается приобрести недвижимость

Воспользоваться средствами МСК можно для получения ежемесячного пособия на ребенка до 1.5 лет

Наиболее востребованным направлением вложения денежных средств МСК считается приобретение жилья. Со временем происходят изменения в семейном составе. К тому же может возникнуть потребность в смене региона. Все это является причинами для продажи квартиры или дома, купленных на средства МСК. Законно ли это?

Ни в одном законодательном акте нет прямых указаний на запрет подобной сделки. Следовательно, операцию по продаже жилья, приобретенного с помощью МСК, можно считать законной. Важно соблюдение определенных условий:

  • доля несовершеннолетних лиц, участвующих в сделке, не должна быть уменьшена;
  • техническое и коммуникационное оснащение нового жилья не должно быть хуже, чем на предыдущем месте проживания. Например, в старой квартире имелось горячее водоснабжение, а в новой только газовая колонка. Такая сделка недопустима.

Операцию по продаже жилья, приобретенного с помощью МСК, можно считать законной

Важно! При реализации любого жилья, которое находилось в собственности менее 3-х лет (собственность оформлена до 01/01/2016 года) или менее 5 лет (собственность оформлена после 01/01/2016 года), требуется внести налог. Его размер определяется кадастровой стоимостью.

Следует рассматривать 3 варианта заключаемой сделки с недвижимостью.

При такой сделке практически никаких проблем с подписанием договора продажи не возникает, при наличии согласия всех собственников продаваемого жилья. Его получение необходимо, так как при приобретении квартиры за средства МСК согласно закону все члены семьи должны быть документально оформлены, как полноправные собственники. После заключения договора покупки или подписания акта о вводе в эксплуатацию жилья в Росреестре оформляется свидетельство об общем владении квартирой всей семьей. Поэтому при продаже требуется получение разрешения всех собственников на данную сделку. В случае если весь состав семьи является совершеннолетними гражданами, то никаких дополнительных документов не требуется.

Если весь состав семьи является совершеннолетними гражданами, то никаких дополнительных документов для продажи квартиры не требуется

Важно! Согласие оформляется в письменной форме. Подпись на документе заверяется у нотариуса.

При заключении сделки по продаже недвижимости должен соблюдаться ФЗ №48 от 24/04/2008 года статья 21. Если процедура затрагивает имущественные интересы несовершеннолетнего лица, то она требует обязательного получения разрешения органов опеки. Такой документ необходим для оформления сделки в Росреестре.

Для его получения требуется взрослым членам семьи направить заявление в опеку с указанием планируемой операции по продаже жилья. Необходимо предоставить дополнительно следующие документы (Письмо Минобр. РФ № 09-М от 20/02/1995 года):

  • паспорта всех взрослых;
  • бумаги о рождении всех детей;
  • нотариальный запрос, из которого следует заключение о разрешении проведения сделок с оговоренным жильем. Нотариус проверяет чистоту заключаемой сделки: нет ли обременений на жилье или скрытых собственников;
  • лицевые счета как у продаваемой, так и у приобретаемой квартиры;
  • выписки из Росреестра на обе недвижимости;
  • документы о собственности на обе квартиры;
  • согласия всех совершеннолетних лиц, проживающих в продаваемом жилье;
  • документ из налоговой об уплате имущественного налога.

Представитель органа опеки выясняет, как будут соблюдаться жилищные интересы ребенка. Поэтому одновременно с реализацией собственной квартиры ему должны быть предоставлены следующие документы, подтверждающие один из 3-х возможных вариантов проведения сделки:

  1. Приобретение новой квартиры с обеспечением долей собственности в ней несовершеннолетних граждан данной семьи. Это может быть предварительное соглашение о покупке, заверенное у нотариуса.
  2. Перечисление денег, равных стоимости доли каждого ребенка в старой квартире, на специальные счета, которые должны быть открыты на имена детей. Эти средства могут быть списаны только на приобретение нового жилья. Причем сделать это родители обязаны в ближайшие сроки. Для этого потребуется определение стоимостной оценки продаваемой жилой площади.
  3. Покупка жилья в новостройке на стадии ввода в эксплуатацию. Органам опеке необходимо объяснение в письменной форме, где до этого времени будут проживать дети.

Особенности покупки комнаты или доли в квартире

Важно! Доля в новой квартире, приходящаяся на каждого ребенка, не должна быть уменьшена. Хотя в некоторых случаях метраж может быть снижен. Например, в продаваемой квартире в провинциальном городе, площадь которой составляла 60 м², доля каждого из двоих детей была по ¼. При этом метраж на каждого владельца составлял 15 м². В приобретаемой квартире (52 м²) в крупном городе также у каждого будет доля, соответствующая ¼, но количество метров на одного жильца уменьшится и составит 13 м². При этом стоимость квадратного метра существенно вырастет.

Помимо документов представитель органа опеки вправе выехать на место для проверки сведений как на место предыдущего проживания, так и на место приобретаемого жилья. При положительном решении вопроса следует помнить, что выданное разрешение имеет ограниченный срок действия – 3 месяца.

Как правило, согласие на продажу невозможно получить, если приобретение нового жилья планируется в рассрочку. Это значительно ухудшает имущественное положение детей, так как такая недвижимость всегда оформляется в залог банком, который и предоставляет на ее приобретение деньги.

Согласие представителем органа опеки на продажу невозможно получить, если приобретение нового жилья планируется в рассрочку

Также нельзя получить согласие органов опеки и в случаях, когда в новом жилье после его покупки остается прописанным его бывший хозяин, пусть и временно.

Такая сделка требует помимо разрешения органов опеки дополнительно получить согласие банка, в котором продаваемая квартира находится в залоге. Должны быть переоформлены документы как по ипотечному договору, так и закладная. При наличии несовершеннолетних лиц в подобной операции получить согласие банка практически невозможно. Банк может пойти на подобную сделку, если будет новое жилье будет приобретаться также в ипотеку, оформленную у этого же кредитора.

Это интересно:  Закон о материнском капитале 256 ФЗ с пояснениями 2019 год

При наличии несовершеннолетних лиц на продажу ипотечного жилья получить согласие банка практически невозможно

Для улучшения жилищных условий гражданам предлагается использовать различные государственные льготы. К одной из таких относится материнский капитал, но по необходимости может возникнуть вопрос, как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Возможно, ли это осуществить, так как часть финансовых средств принадлежит государству.

Проведение сделки по покупке жилья с участием материнского капитала имеет ряд особенностей и нюансов. В большинстве случаев недвижимость приобретается и в ипотеку, и с вложением материнского капитала одновременно.

  • с желанием приобрести площадь больших метров;
  • переезд в другой город;
  • желание приобрести частный дом.
  • возраста детей, имеющихся в семье;
  • наличия ипотечной субсидии;
  • форма собственности, которой обладают дети.

Приобретенное с участием материнского капитала жилье, продается также, как и любое другое в котором в качестве совладельцев выступают несовершеннолетние.

  • все манипуляции совершаются только с разрешения органов опеки законными представителями;
  • заявление подается только лично родителями или законными представителями доверенные лица не могут этого делать.

Органы опеки в течение месяца рассматривают предоставленные бумаги и проверяют, не нарушены ли права ребенка. При соблюдении всех требовании со стороны органов опеки продать жилье с вложенным в него мат. капиталом можно также, как и любое другое.

Желая продать квадратные метры с вложенными в них средствами из материнского капитала, продавцу следует придерживаться такого порядка действия:
  • продавцу следует заранее подыскать площадь для покупки, это поможет ускорить процесс продажи. Найдя подходящую квартиру, следует составить предварительное соглашение по сделке купли-продажи с указанием частей которые будут выделены членам семьи;
  • необходимо подготовить пакет бумаг, требующихся для проведения сделки;
  • к документам необходимо приложить полученное в службе опеки разрешение на реализацию жилья, оно потребуется только если детям нет 18 лет;
  • получение предварительного взноса за продаваемое жилое помещение, размер выплаты указывается в предварительном соглашении;
  • далее проводится регистрация договора купли-продажи — это можно сделать в регистрационной палате или через МФЦ. После получается свидетельство на собственность новым владельцем;
  • совершив все эти действия, производится полный расчет между участниками сделки.
Если продаваемое жилье было приобретено не только на материнский капитал, но и привлекались ипотечные средства, то ко всем действиям добавятся такие действия как:
  • перечисления полученных от покупателя средств банку кредитору в зачет имеющегося долга по ипотеке;
  • далее потребуется одобрение банка на заключение соглашения купли-продажи в случае одобрения происходит оформление обязательств по имуществу на покупателя;
  • квартира в ипотеке считается под обременением, снимается оно после расчета по имеющемуся договору кредита.

Использование ипотечных средств при приобретении нового жилья позволяет сначала оформить недвижимость на родителей, а в последующем выделить доли детям, для этого потребуется нотариально заверенное обязательство.

Жилое объект, приобретенный с вложением материнского капитала возможно реализовать при наличии таких условий:
  • каждый член семьи должен обладать определенной долей в квартире;
  • необходимо получить согласие из опекунского совета;
  • разрешение из Пенсионного Фонда;
  • при наличии ипотечного займа продавцам следует получить одобрение банковской организации займодателя;
  • продавцу заранее следует найти жилье, которое будет соответствовать требованиям органов опеки.

Родители, желая продать такую недвижимость, как в принципе и любую другую, где собственниками выступают дети, чей возраст менее 18 лет, должны собрать и предоставить попечительскому совету убедительные доказательства в том, что при проведении сделки права несовершеннолетних не будут ущемлены. Более вероятно, что одобрение органов опеки будет получено, если есть квартира для одновременной покупки и при условии ее соответствия требованиям совета попечительства.

ВАЖНО . Участвовать в реализации регистрационных действий будет только у собственников продаваемого жилья совершить подобную сделку через доверенных лиц не получится.

Для осуществления продажи квартиры, на приобретение которой привлекался капитал называемый материнским, выдаваемый за и купить другую, 2018 год требует предоставить такой пакет бумаг:
  • паспорта всех участников сделки;
  • одобрение из службы опеки;
  • разрешение ПФ оно необходимо, если для стороны покупателя если используется материнский капитал;
  • согласие второго супруга;
  • документ о рождении дитя если ему нет 14 лет, если есть, то паспорт;
  • если детям уже исполнилось 18 лет, то необходимо получить согласие с их стороны на проведение сделки;
  • документальное подтверждение о том, что собственность принадлежит продавцу;
  • паспорта на объект технический и кадастровый;
  • справка об отсутствии долга по оплате коммунальных услуг.
По факту предоставления всех необходимых документов стороны могут составить договор купли-продажи, документ должен содержать в себе информацию:
  • полные данные о сторонах, заключающих соглашение;
  • причины проведения сделки, не противоречащие требованиям закона;
  • информацию о приобретаемом объекте, место положение, площадь и т.д.
  • размер стоимости жилой площади;
  • временной промежуток, по истечению которого сумма должна быть выплачена покупателем;
  • размер предоплаты (задатка) который выплачивается стороной покупателем, продавцу
  • обязательства сторон и их права;
  • требуется указать используются ли субсидии или социальные помощи от государства;
  • документы, дающие разрешение на проведение сделки, подтверждающие законность ее проведения;
  • необходимо указать реквизиты сторон, перечисляющих и получающих деньги;
  • в конце документа ставятся подписи сторон.

Стоит провести оценку недвижимости, которая продается данное обязательство ложиться на продавца. Если продаваемое жилье имеет обременение в виде ипотечного кредита, то потребуется получить разрешение организации кредитора.

Получение разрешения из органов опеки и попечительства очень важный шаг при отсутствии этого документа провести сделку нельзя, а если вдруг это произойдет, то она будет аннулирована.

  • продавая квартиру, следует помнить, что новое жилье должно соответствовать по площади продаваемому объекту или быть больше;
  • в квартире должны присутствовать все удобства (электричество, отопление и т.д.);
  • покупаемый объект должен находится в доступности от учебно-образовательных учреждений, детских садов, поликлиник и т.д.
  • при переезде в другой город, регион продавцу потребуется предоставить органам опеки документ о том, что новое место жительства не будет вредить климатическими и иными условиями ребенку;
  • также учитываются социально-экономические показатели в случае переезда в иной город, регион.
  • скорее всего, одобрение будет дано, если одновременно родители планируют реализовать и купить другую жилплощадь с соблюдением всех прав несовершеннолетних участников.

За получением разрешения необходимо обратиться в орган опеки, написать заявление соответствующего образца и приложить к нему все необходимые документы. Заявление подписывается обоими родителями.

  • заявления от всех сторон собственников старше 14 лет (родители, дети);
  • удостоверения личностей всех участников, если дети старше 14 лет, то от них потребуются паспорта, если младше, то свидетельства о появлении их на свет;
  • предоставление бумаги подтверждающей заключение брака или его расторжение;
  • справка от учреждения школьного дошкольного на имеющихся детей.
Помимо бумаг касающихся личной информации необходимо предоставить документы с данными на приобретаемое жилое помещение:
  • паспорта на квартиру (кадастровый, технический);
  • необходимо подтвердить документально, отсутствие задолженностей по коммунальным услугам, числящихся за приобретаемым жилым помещением;
  • предварительный договор о купли-продажи недвижимости, который заверен нотариально
  • предоставление документа подтверждающего стоимость жилья;
  • также необходимо заявление со стороны продавца, которое гласит о том, что данная сделка будет доведена до конца.

Сотруднику опеки предоставляются не только оригиналам, но и копии бумаг, после поверки на соответствие копии остаются у сотрудника. Законом предусмотрен срок на рассмотрение пакета предоставленных бумаг, и он равен одному месяцу. Возможно, получение и в более короткий срок все зависит непосредственно от сложившейся ситуации. Разрешение на оформление сделки имеет срок, действии который составляет три месяца, по их истечению потребуется получить его заново. Получив одобрение и оформив сделку в течение месяца родители должны предоставить в орган опеки бумаги, подтверждающие проведение сделки (документ о собственности).

  • подыскать иную жилую площадь, которая будет более подходить требованиям опеки;
  • или обратиться в суд с имеющимися документами и основаниями для получения одобрения через них.

В первом случае процедура займет меньше времени и средств чем нежели обращение в суд, но иногда это единственный вариант. Следует помнить, что помимо затяжного временного периода при обращении в судебные инстанции, потребуется еще и вложение денежных средств.

ВНИМАНИЕ . Законом не ограничено вложение средств материнского капитала если только это касается жилья, то есть на них возможно, как и купить дом, квартиру, так и построить дом, но предварительно приобретя землю. Все случаи требуют владельцев выделить доли в недвижимости имеющимся детям.

Основным ограничение при продаже имущество с вложенным в него материнским капиталом является отсутствие разрешения органов опеки (ст.36 ГК РФ). Проведение сделки если нет данного одобрения невозможно или же будет аннулировано, если вдруг обманным путем продажа будет проведена.

При приобретении недвижимости с привлечением ипотечных средств подавать документы в банки следует заранее, так как часто организации отказывают в выдаче средств. Это обусловлено тем, что жилье оформляется с учетом собственников несовершеннолетних, а в случае если приобретатель станет неплатежеспособным, забрать квартиру, доли которой принадлежат детям, банк не имеет прав. При отсутствии денежных средств, сделка не может быть проведена.

Если продавцы планируют переезд в иной регион, то возможно получение отказа от опеки, так как это может быть расценено, как ухудшение условий. Для того чтобы получить одобрение придется убедить совет в том, что это необходимо в связи сложившейся жизненной ситуацией (работа и т.д.).

Это интересно:  Материнский капитал в калужской области 2019 год

Продажа жиль приобретенного на материнский капитал осуществляется практически таким же образом, как и обычная сделка, имея одно основное отличие — это наличие разрешении органов опеки. Несет ли данная сделка какие-нибудь риски для сторон?

ВНИМАНИЕ . Если продавец не скрывает, что продаваемая квартира приобретена на мат. капитал, то рисков нет, ну а если он был использован и об этом утаивается, то проблемы могут возникнуть у покупателя.

Факт сокрытия может быть проведен при оформлении только на одного владельца без выделения долей остальным членам семьи, в этом случае должно быть наличие нотариально заверенного обязательства о дальнейшем выделении долей детям. Обязательство не было оформлено и получается квартиру выставили на продажу, не выделяя доли детям. В дальнейшем в судебном порядке может быть выдвинуто требование о компенсации или выделении полагающейся ребенку доли.

Итак, продать недвижимость покупка, которой совершалась с использованием материнского капитала возможно так же, как и любую другую. Следует только помнить, как и во всех случаях с владельцами не совершеннолетними потребуется обращение в органы опеки за разрешением на проведение сделки. Получить одобрение от организации возможно только при соблюдении всех прав ребенка владельца недвижимости. Покупателю же стоит быть внимательней при приобретении жилья у собственников, которые имеют трех и более детей, а жилье продается только с указанием одного владельца.

Государственные программы в России постоянно улучшают материальную составляющую молодых семей. Материнский капитал растёт, с чем увеличивается возможность приобретения недвижимости. Квартиры и дома стоят на первом месте по распределению средств сертификата. Бывают ситуации, когда приходится продавать купленное имущество. Возникает вопрос: можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал? Конечно, это право любого владельца недвижимости. Но существует ряд нюансов, которые изрядно затрудняют процесс продажи.

Для того чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал требуется уважительная причина. Её нужно прописывать в документах, подаваемых в органы опеки.

  • переезд в другую страну (город);
  • острая нехватка средств;
  • смерть одного из кормильцев;
  • переезд в другое существующее жильё;
  • проблемы со здоровьем у одного или нескольких членов семьи;
  • покупка другого жилья.

По законам РФ при покупке недвижимости на средства семейного капитала, все члены семьи становятся её собственниками. Право на владение получают все, невзирая на возраст – новорождённые, дети до 3-х лет, подростки. Доля каждого жильца прописана в документах по купле-продаже жилья.

Её размер варьируется от количества проживающих, потребностей и возраста каждого из членов семьи. Следовательно, если вы хотите продавать имущество, то разрешение должно быть получено от всех владельцев.

По законам РФ решение за несовершеннолетних собственников принимают органы опеки. Распродавать недвижимое имущество, в котором проживают несовершеннолетние дети сложно. Если все дети достигли 18-ти лет – это облегчит процесс продажи. Достаточно подписать согласие на продажу всем членам семьи, которые имеют долю на этих квадратных метрах.

В том случае, если квартира находится в собственности меньше 3 лет (если оформление после 1 января 2016 года – 5 лет), в случае её продажи, требуется выплатить налог. Но если продавать старую квартиру и покупать новую в одном налоговом квартале, потребность в оплате пошлины – отсутствует.

Закон России всегда выступает в пользу интересов ребёнка. Причина продажи недвижимого имущества должна быть веской в представлении не только семьи, но и представителей опеки. Есть несколько схем, как продать недвижимость, купленную на материнский капитал.

В любой из них первостепенно получение разрешения на продажу от органов опеки.

  1. Нужно в покупаемой недвижимости предоставить ребёнку (детям), не достигшему 18-ти лет, долю эквивалентную его части в продаваемой недвижимости. В данной ситуации требуется найти покупателя на текущее жильё, и продавца (или застройщика) на приобретаемое. Заключить с ними одновременно два первоначальных договора. Предоставить их в органы опеки для получения ответа.
  1. Требуется открыть счета каждому несовершеннолетнему ребёнку и перечислить на них деньги за прописанную в договоре долю квартиры. Справка об оценке, в данной ситуации, не требуется, стоимость любой части имущества прописана в договоре. В опеку нужно принести не справку из банка, а выписку из договора, где прописывается сумма, которую должен получить ребёнок на счёт.
  2. Если у родителей имеется ещё одно жильё, детей можно оформить в нём. Каждому ребёнку должна предоставляться доля имущества, которая соответствует по условиям проживания и квадратуре предыдущей доли.

При подаче заявления для продажи квартиры под материнский капитал требуются такие документы:

  • заявление родителей или опекунов заполненное по форме, в котором прописывается вся информация о семье. А также причина продажи имущества и дальнейшее благоустройство жизни детей (при отсутствии одного из родителей или опекунов, следует предоставить подтверждающий документ);
  • оригинал свидетельства о браке или разводе;
  • свидетельство о рождении ребёнка (детей);
  • паспорта родителей и ребёнка (детей), если есть 14 лет;
  • справки на предполагаемое имущество;
  • справка с указанием оценочной стоимости жилья;
  • справка из расчётного отдела с отметкой об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
  • свидетельство на право собственности продаваемого жилья;
  • если существует жильё, в котором ребёнку (детям) определена доля – требуется предоставить доказательный документ;
  • если предполагается выплата ребёнку (детям) денег за его долю квартиры – нужно предоставить справку из банка.

После выдачи одобрения органами опеки, есть условие – разрешение на продажу недвижимости выдаётся на 3 месяца. Следовательно, договор купли-продажи обязан быть предоставлен в течение 3-х месяцев со дня получения разрешения. В противном случае придётся вновь подавать запрос в службу опеки.

Условия продажи квартиры купленной в ипотеку под материнский капитал ещё более тяжёлый. Как при продаже квартиры без ипотеки, первостепенно получение разрешения органов опеки.

Бывает, что человек оформляет ипотечный кредит на недвижимость и платит первый взнос или продолжает выплачивать основной долг с помощью материнского капитала.

В какой-то момент ему нужно продать это жильё. Здесь выплывает проблема – квартира находится в залоге у банка, так называемая «обременённая» жилая площадь. И до тех пор, пока человек не погасит ипотечный долг, её продать нельзя. Эта запутанная ситуация решаема. Существует несколько вариантов.

Первый вариант продажи квартиры взятой в ипотеку с материнским капиталом: продать квартиру человеку, который будет знать, что она под залогом, и оплатит остаток суммы долга за вас.

Продавец и покупатель оформляют договор купли-продажи. Последний выплачивает банку остаток долга по ипотеке. Далее с жилой площади снимается обременение. Это регистрируется в Россреестре. Покупатель официально признаётся владельцем. Если недвижимое имущество продавалось дороже цены долга по ипотеке, остаток перечисляется прежнему хозяину.

Второй вариант – ипотечный кредит полностью переоформляется на покупателя, и за ним закрепляется право собственности на обременённое имущество. Он становится ответчиком по заёму.

Третий вариант – в большинстве случаев, после разрешения опеки, процесс происходит таким образом – продавец берёт письменное разрешение банка на продажу заложенной недвижимости. Определяет её стоимость, объём долга и ищет покупателя. После того как последний найден, он передаёт деньги продавцу, который отдаёт долг по ипотеке банку. Далее, сделка регистрируется в Росреестре и недвижимость переходит во владения покупателя.

Такого рода сделки заключаются без риска, как для покупателя, так и для продавца. Так как все ипотечные кредиты записываются в базу УФРС, так же как и сама оформленная сделка. При её оформлении банк (некоммерческая организация) разрешает кредит только после регистрировании жилья в базе УФРС. Следовательно, вы покупаете квартиру, при оформлении её регистрируют в УФРС и проверяют, является ли она залогом ипотечного кредита.

Стоит ли продавать квартиру, купленную по материнскому капиталу, это личное дело каждого. В жизни бывают вынуждающие ситуации. Можно оформить ипотеку, и через время не иметь возможности её выплачивать. В таком случае лучше продать жильё. Долг оплатит новый владелец. Это лучше чем, после накопления большой суммы задолженности, квартиру заберёт банк, выставит на аукцион, и продаст за бесценок. Задолженность перед банком останется почти та же, только квартиры не будет.

Статья написана по материалам сайтов: j.etagi.com, posobie-expert.com, jurists-online.ru, yuristproffi.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий